土地等の評価・計６回《第6回》

【土地等の評価】《第6回》

Ⅷ　農地の評価

（１）農地の分類及び評価方法等（評価通達34ほか）
農地の分類（評価通達34）及び評価方法等は、次表のとおりです。

（注１）　評価倍率表の「田」、「畑」欄に、その地域の田・畑を評価する場合における農地の分類、評価方式及び固定資産税評価額に乗ずる倍率が記載されています。なお、農地の分類等は、次に掲げる略称を用いて記載しています｡

（注２）　｢宅地とした場合の１㎡当たりの価額｣は、その付近にある宅地について、評価通達11（（評価の方式））に定める方式によって評価した１㎡当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置､形状等の条件の差を考慮して評価することとされています（評価通達40注書参照）。
　したがって、｢宅地とした場合の１㎡当たりの価額｣は、次表のとおりとなります。

※普通住宅地区の画地調整率を参考とすることができます。
（注３）　農地を宅地比準方式で評価する場合の「宅地造成費」の金額は、財産評価基準書に掲載されています。
（注４　）市街地周辺農地については、「市街地農地であるとした場合の価額の80％相当額で評価する」（評価通達39）こととなっていますが、これは、宅地転用が許可される地域の農地ではあるが、まだ現実に許可を受けていないことを考慮したものです。

（参考）農地の評価上の分類と法令等との関係
農地は、農地法及び都市計画法等との関係によって、次の「評価上の分類」のいずれかに分類して評価します。

○質疑応答事例【農地の評価上の分類】
　　　　　　【市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差】
　　　　　　【地積規模の大きな宅地の評価市街地農地等】

（２）生産緑地の評価（評価通達40－３）
　生産緑地法第２条第３号に規定する生産緑地（注）は、生産緑地としての利用上の制限を踏まえ、次の算式により評価します。
　

イ　課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取り申出をすることができることとなる日までの期間	割　　合
５年以下のもの	100分の10
５年を超え10年以下のもの	100分の15
10年を超え15年以下のもの	100分の20
15年を超え20年以下のもの	100分の25
20年を超え25年以下のもの	100分の30
25年を超え30年以下のもの	100分の35

※生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡した場合は、生産緑地でないものとして評価した価額の95％で評価します。

ロ　課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
　　100分の5
（注）課税時期において生産緑地法第10条の規定により、市町村長に対し生産緑地を時価で買い取るべき旨の申出（以下「買取りの申出」といいます。）を行った目から起算して３か月（生産緑地法の一部を改正する法律附則第２条第３項の規定の適用を受ける同項に規定する旧第二種生産緑地地区に係る旧生産緑地にあっては１か月）を経過しているもの以外のものをいいます。

生産緑地に係る行為制限と「買取りの申出」
　市街化区域内にある農地等のうち、公害又は災害の防止等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する上地として適しているものについては、その農地等の所有権者等の同意を得て、都市計則法及び生産緑地法の規定に基づき生産緑地地区に指定されます。
　市街化区域内にある農地等が生産緑地地区に指定されると、その地区内にある農地等（生産緑地）について建築物の新築、宅地造成などを行う場合には、市町村長の許可を受けなければならないこととされています（生産緑地法８）。更にこの許可は、農産物の生産集荷施設や市民農園に係る施設等を設置する場合以外は、原則として許可が下りないこととされている（生産緑地法８②）ことから、生産緑地地区に指定されると農地等以外の使用は原則的にできなくなります。
　また、生産緑地法には「買取りの申出」制度が設けられていて、①生産緑地に係る指定の告示の日から起算して30年を経過したとき、又は②告示後に農林漁業の主たる従事者が死亡した場合などには、生産緑地の所有者は、市町村長に対し生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができます（生産緑地法10）。
　これにより買取りの申出を行った生産緑地については、買取りの申出の日から起算して３か月以内にその生産緑地の所有権が移転しない場合には、生産緑地法第８条に基づく行為の制限は解除されることになっています（生産緑地法14）。

（３）貸し付けられている農地の評価（評価通達41）

イ　耕作権の目的となっている農地の評価額（評価通達41 （1））
　「耕作権の目的となっている農地」は、次の算式により評価します。

（注）「耕作権割合」は、財産評価基準書に掲載されています。
○質疑応答事例【農地法の許可を受けないで他人に耕作させている農地の評価】

ロ　永小作権の目的となっている農地の評価額（評価通達41（2））
　「永小作権の目的となっている農地」は、次の算式により評価します。

ハ　区分地上権の目的となっている農地の評価額（評価通達41 （3））
「区分地上権の目的となっている農地」は、次の算式により評価します。

（注）区分地上権の評価及びその割合は、評価通達27-4を準用します。

ニ　区分地上権に準ずる地役権の目的となっている農地の評価額（評価通達41（4））
　｢区分地上権に準ずる地上権の目的となっている農地｣は、次の算式により評価します。

（注）区分地上権に準ずる地役権の評価及びその割合は、評価通達27－5 を準用します。

IX　山林・原野の評価

（１）山林の分類（評価通達45）及び評価方法等は、次表のとおりです。

（注１）　評価倍率表の「山林」欄に、その地域の山林を評価する場合における山林の分類、評価方式及び固定資産税評価額に乗ずる倍率が記載されています。なお、山林の分類等は、農地の場合と同様に、次に掲げる略称を用いて記載しています。

山林の分類	略　称
純山林	純	⇒　倍率方式
中間山林	中	⇒　倍率方式
市街地山林	比準	⇒　宅地比準方式

（注２・３）　「宅地とした場合の１㎡当たりの価額」及び「宅地造成費」は、市街地農地の場合と同様です。

市街地山林を「近隣の純山林の価額に比準」して評価する場合
　市街地山林であっても、①宅地比準方式で評価した場合の価額が近隣の純山林の価額を下回る場合、②その山林が急傾斜地であるため宅地造成ができないと認められる場合には、その市街地山林の価額は宅地比準方式ではなく、近隣の純山林の価額に比準して評価します（評価通達49なお書）。

（２）保安林等の評価（評価通達50、123）
　森林法その他の法令の規定に基づき、土地の利用又は立木の伐採について制限を受けている山林（以下「保安林等」といいます。）は、次の算式により評価します。

法令に基づき定められた伐採関係の区分（注）	割　　合
一部皆伐	0.3
択伐	0.5
単木選伐	0.7
禁伐	0.8

（注）「法令に基づき定められた伐採関係の区分」は、財産評価基準書の３.　参考「伐採制限等を受けている山林の評価」の「別紙　森林法その他の法令の範囲等」を参照してください。

公益的機能別施業森林区域内の山林及び立木の評価（個別通達）
　公益的機能別施業森林区域内の山林及び立木の評価については、
 ①　平成24年3日月31日以前に認定を受けた森林施業計画に係るもの（平成14年6月4日付課評2-3ほか1課共同）
 ②　平成24年4月1日以後に認定を受けた森林経営計画に係るもの（平成24年7月12日付課評2-35外一部改正）があります。

（３）特別緑地保全地区内にある山林の評価（評価通達50－2）
　都市緑地法第12条に規定する特別緑地保全地区は、都市緑地法により都市における緑地を保全するために設けられるもので、特別緑地保全地区内にある山林等は、緑地としてしか利用することができないという厳しい制限があります。
　このため、特別緑地儼全地区内にある山林は、次の算式により評価します。

自用地としての評価　×　（　1　-　0.8　）　＝　特別緑地保全地区内にある山林の評価額

（４）貸し付けられている山林の評価（評価通達51）

イ　賃借権の目的となっている山林の評価額（評価通達51 （1 ））
　「賃借権の目的となっている山林」は、次の算式により評価します。

自用地としての価格　－　賃借権の価格（注）　＝　賃借権の目的となっている山林の評価

（注）「賃借権の価額」は、次表のとおりです（評価通達54）。

山林の区分	賃借権の評価方法
純山林	賃借権の残存期間に応じ、相続税法23条に準じて評価（評価通達54 (1)）
中間山林	賃貸借契約の内容等に応じ、「純山林の賃借権」又は「市街地山林の賃借権」により求めた価額によって評価（評価通達54 (2)）
市街地山林	その山林の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた価額によって評価（評価通達54 (3)）

ロ　地上権の目的となっている山林の評価額（評価通達51 （2））
「地上権の目的となっている山林」は、次の算式により評価します。

ハ　区分地上権の目的となっている山林の評価額（評価通達51 （3））
「区分地上権の目的となっている山林」は、次の算式により評価します。

（注）区分地上権の評価及びその割合は、評価通達27－4を準用します。

ニ　区分地上権に準ずる地役権の目的となっている山林の評価額（評価通達51（4））
｢区分地上権に準ずる地上権の目的となっている山林｣は、次の算式により評価します。

（注）区分地上権に準ずる地役権の評価及びその割合は、評価通達27-5を準用します。

（５）原野の評価（評価通達57ほか）
　原野は、山林と同様に評価します（評価通達57ほか）。

Ⅹ　鉱泉地等の評価

　鉱泉地等の評価方法（概要）は、次表のとおりです。

Ⅺ　雑種地の評価

（１）雑種地の評価方法に関する基本的な考え方（評価通達82）
雑種地とは、宅地から原野までの地目のいずれにも該当しない土地であり、例え
ば、遊園地、運動場、ゴルフ場、競馬場、飛行場、テニスコート、鉄塔敷地、鉄軌道用地などがあります。
　このような雑種地の原則的評価方式は、近傍にある状況が類似する土地の評価額に比準する方式（農地比準、山林比準、宅地比準など）であることを定めています。
　この場合、評価対象地である雑種地と状況が類似する（比準する）付近の土地（地目）の判定に当たっては、評価対象地の付近の状況を十分考慮して判定する必要があります。
（注）ゴルフ場用地、遊園地等用地、文化財建造物である構築物の敷地及び鉄軌道用地については､別途､評価通達でその評価方法が定められています（評価通達83､83-2 、83- 3及び84）。

（２）市街化調整区域内にある雑種地の評価
○質疑応答事例【市街化調整区域内にある雑種地の評価】

【参考】都市計画法第34条（抜粋）

第三十四条　前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為～（中略）～については、～（中略）～、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
 ―　主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為（いわゆる「集落サービス店舗の敷地」に係る開発行為）
二～八　（略）
 九　前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為（いわゆる「ドライブイン等の沿道サービス施設の敷地」に係る開発行為）
 十　（略）
 十一　市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの（いわゆる「条例指定区域内の土地」に係る開発行為）
 十二～十四　（略）

（３）貸し付けられている雑種地の評価（評価通達86ほか）

イ　賃借権の目的となっている雑種地の評価額（評価通達86（1））
　「賃借権の目的となっている雑種地」は、次の算式により評価します。

　（注１）「雑種地に係る賃借権の価額」は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評価しますが、次表に掲げる区分にしたがって、評価することができます（評価通達87）。

賃借権の区分	賃借権の価額
地上権に準ずる賃借権（※）	雑種地の自用地としての価額に、①賃借権の残存期間に応じ、その賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条に規定する割合（以下「法定地上権割合」といいます｡）又は②その賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じた価額（評価通達87 （ 1 ））
上記以外の賃借権	雑種地の自用地としての価額に、賃借権の残存期間に応じ、その賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の２分の１の割合を乗じた価額（評価通達87 （2））

※　例えば、①賃借権の登記がされているもの、②設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、③堅固な構築物の所有を目的とするものなどです

（注２）（注１）によって評価した賃借権の価額が次表に掲げる金額を下回る場合には、その雜種地の自用地としての価額から次表に掲げる金額を控除した金額によって評価します（評価通達86 （1）ただし書）。

賃借権の区分	金　　額
地上権に準ずる賃借権	１　その雑種地の自用地としての価額に、その毀借権の残存期間に応じた次に掲げる割合を乗じた金額 （１）残存期間が５年以下100分の５ （２）残存期問が５年超10年以下100分の10 （３）残存期間が10年超15年以下100分の15 （４）残存期間が15年超100分の20
上記以外の賃借権	２　その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ上記１に掲げる割合の２分の１の割合を乗じた金額

賃借人が雑種地の造成を行っている場合の評価方法（評価通達86（注）書）
　通常、ゴルフ場用地は、賃借人がゴルフ場としての造成工事を行っていますが、その場合には、「造成が行われていないものとした場合のその雑種地の自用地としての価額」から「賃借権の価額」を控除して評価します。

ロ　権の目的となっている雑種地の評価額（評価通達86 （2））
「地上権の目的となっている雑種地」は、次の算式により評価します。

ハ　区分地上権の目的となっている雑種地の評価額（評価通達86 （3））
　「区分地上権の目的となっている雑種地」は、次の算式により評価します。

（注）区分地上権の評価及びその割合は、評価通達27-4を準用します。

ニ　区分地上権に準ずる地役権の目的となっている雑種地の評価額（評価通達86（4））
　｢区分地上権に準ずる地上権の目的となっている雑種地｣は、次の算式により評価します。

（注）区分地上権に準ずる地役権の評価及びその割合は、評価通達27-5を準用します。