土地等の評価・計6回《第2回》

【土地等の評価】《第2回》

Ⅱ 評価単位等

 土地の価額は、①贈与、遺産分割等によって土地の分割が行われた場合は、原則として分割等により取得した者ごと、②地目ごと、③地目に応じた評価単位ごと(例えば、宅地、田及び山林が相続財産である場合、宅地は利用の単位となっている1画地の宅地ごとに評価し、田は耕作の単位となっている1枚の田ごとに評価し、山林は1筆の山林)に評価します。

1 土地の評価上の区分(評価通達7)
(1)原 則
土地の価額は、次に掲げる地目別に評価します。
 ①宅 地、②田、③畑、④山 林、⑤原 野
 ⑥牧 場、⑦池 沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地

(2)例 外
イ 一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。
ロ 市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域における市街地農地、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみて、これらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価します。
 (注)ロの場合、宅地と合わせたところで一団の土地としての評価はしないこと
    に留意してください。

(3)地目の判定
 地目は、課税時期(相続又は遺贈の場合は、原則として被相続人の死亡の日であり、贈与の場合は、契約その他の法律的原因に基づいて財産権を取得した日)の現況によって判定します。
 したがって、例えば、登記上の地目が畑であっても、課税時期の現況が宅地である土地は、宅地として評価します。

2 土地の評価単位(評価通達7-2)
(1)原 則
 土地の価額は、贈与、遺産分割等によって土地の分割が行われた場合は分割後の土地ごとに評価するとともに、次に掲げる評価単位ごとに評価します。
 また、土地の上に存する権利(借地権など)も同様です。
イ 宅 地
 宅地は、「1画地の宅地」(利用の単位となっている1区画の宅地)を評価単位とします(具体的な判定方法は下記3で説明します。)。
ロ 田及び畑
 田及び畑(以下「農地」といいます。)は、「1枚の農地」(耕作の単位となっている1区画の農地)を評価単位とします。
 なお、市街地周辺農地、市街地農地及び生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします(具体的な判定方法は下記4で説明します。)。
ハ 山 林
 山林は、1筆の山林を評価単位とします。
 ただし、市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とします。
ニ 原 野
 原野は、1筆の原野を評価単位とします。
 ただし、市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とします。
ホ 牧場及び池沼
 牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とします。
へ 鉱泉地
 鉱泉地は、1筆の鉱泉地を評価単位とします。
卜 雑種地
 雑種地は、利用の単位となっている「一団の雑種地」(同一の目的に供されている雑種地)を評価単位とします。
 なお、いずれの用にも供されていない雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」として評価します。
 また、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位となっており、その形状、地積の大小、位置等からみて、これらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価します。

(2)例 外(不合理分割)
 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるとき(以下「不合理分割」といいます。)は、その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価します。
(注1)市街地農地等、市街地山林、市街地原野及び市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において宅地と状況が類似する雑種地についても同様です。
(注2)この取扱いは、同族会社間等で不合理分割が行われた場合にも適用されます。

3 宅地の評価単位(1画地の判定)
 上記2(1)イで説明したとおり、宅地の価額は、「1画地の宅地」(利用の単位となっている1区画の宅地)ごとに評価します。
 この場合における「1画地の宅地」の判定は、原則として、
① 宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利(原則として使用貸借による使用借権を除きます。)の存在の有無により判断し、
② 他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分します。
 なお、贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、その分割が「不合理分割」であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とします(上記2(2)参照)。

具体的には、次のように判定します。
(1)所有する宅地を自ら使用している場合(自用地)キャプチャ1

(答)
 居住の用か、事業の用かにかかわらず、A、B土地全体を1画地の宅地として評価する。
(理由)
 A土地、B土地ともに、他者の権利による制約がないので、その全体を一体として利用することが可能なため。

(2)所有する宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合キャプチャ2

(答)
 A、B土地全体を1画地の宅地として評価する。
(理由)
 使用貸借による借主の権利は極めて弱く、客観的な交換価値を有するものではないため。

(3)普通借地権又は定期借地権等の目的となっている宅地(貸宅地)を評価する場合 ― 貸付先が複数であるとき ―
キャプチャ3

(答)
 A土地、B土地それぞれを1画地の宅地(貸宅地)として評価する。
(理由)
 A土地、B土地はそれぞれ異なる者の権利の対象となっている(借地権者が異なる)ため。

(4)貸家建付地を評価する場合 ― 貸家が数棟あるとき ―
キャプチャ4

(答)
 貸家の棟ごとに1画地の宅地とし、A土地、B土地それぞれを1画地の宅地(貸家建付地)として評価する。
(理由)
 A土地、B土地はそれぞれ異なる者の権利の対象となっている(借家権者が異なる)ため。

(5)2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合
キャプチャ5

(答)
 甲が有する借地権の価額を評価する場合には、A、B土地全体を1画地として評価する。
 乙及び丙の貸宅地を評価する場合には、それぞれの所有する土地ごとに1画地として評価する。

4 市街地農地等の評価単位
 上記2 (1)ロで説明したとおり、市街地農地及び市街地周辺農地の評価単位は、「利用の単位となっている一団の農地」とされており、具体的には、次のように判定します。
(1)所有している農地を自ら使用している場合 ⇒ その全体
(2)所有している農地を自ら使用している場合で、その一部が生産緑地である場合 ⇒ 生産緑地とそれ以外の部分
(3)所有する農地の一部について、永小作権又は耕作権を設定させ、他の部分を自ら使用している場合 ⇒ 永小作権又は耕作権が設定されている部分と自ら使用している部分
(4)所有する農地を区分して複数の者に対して永小作権又は耕作権を設定させている場合 ⇒ 同一人に貸し付けられている部分
(注)市街地山林及び市街地原野の評価単位についても同様の考え方により判定し
   ます。

5 地積(評価通達8)
 地積は、課税時期の実際の面積によります。
 なお、評価通達において、土地の地積を「実際の面積」によることとしているのは、固定資産税の土地課税台帳地積と実際の地積とが異なる場合には、実際の地積によることとする基本的な考え方を示したものであり、全ての土地について、実測をしなければならないというものではありません。

6 土地の上に存する権利の評価上の区分(評価通達9)
 土地の上に存する権利の価額は、次表に掲げる権利の別に評価します。

  区  分       概    要
地上権
(区分地上権及び借地借家法に規定する借地権に該当するものを除く。)
 他人の土地において工作物又は竹木を所有するためにその土地を使用する権利(民法第265条)
区分地上権  トンネル、道路、橋梁等の所有を目的として、土地の一定層(空間又は地中)のみを客体として設定される地上権(民法第269条の2)
借地権(定期借地権等を除く。)  建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権(借地借家法第2条第1号)※1
定期借地権等  借地借家法第22条の定期借地権、同法第23条の事業用定期借地権等、同法第24条の建物譲渡特約付借地権及び同法第25条の一時使用目的の借地権
賃借権(借地権・定期借地権等・耕作権・温泉権(引湯権を含む。)を除く。)  賃貸借契約に基づき、賃借人が目的物たる土地を使用収益することができる権利
永小作権  小作料を支払って他人の土地に耕作又は牧畜をする権利(民法第270条)
耕作権(永小作権に該当するものを除く。)  永小作権又は賃借権(農地法第18条第1項本文の規定(農地又は採草放牧地の賃貸借の解約等における都道府県知事の許可)の適用がある賃借に隕る=いわゆる「ヤミ小作」は含まない。)に基づく土地を耕作する権利
温泉権  鉱泉地において温泉を排他的に利用できる権利
引湯権  温泉権者から温泉を引湯することができる権利
占用権  河川法第24条((土地の占用の許可))に規定する河川区域内の土地の占用の許可に基づく権利
 ゴルフ場、自動車練習所、運動場その他の工作物(※2)の設置を目的とするもの
 道路法第32条第1項((道路の占用の許可))の規定による道路の占用の許可又は都市公園法第6条第1項((都市公園の占用の許可))の規定による都市公園の占用の許可に基づく経済的利益を生ずる権利
 駐車場、建物その他の工作物(※2)の設置を目的とするもの

※1 借地借家法の制定により認められた一般の借地権(借地借家法第2条)は、「普通借地権」と言われています。また、借地借家法の施行前に成立している既存の借地権については、従前の取扱いが適用されます(同法附則第4条ただし書)。これらの借地権は存続期間や更新、終了事由等に差異はあるものの、併存するものとなっています。
 評価通達では、これらはいずれも建物の所有を目的とする地上権又は賃借権である「借地権」として取り扱っています。
※2 対価を得て他人の利用に供するもの又は専ら特定の者の用に供するものに限ります。

土地等の評価・計6回《第1回》

さくら税研フォーラムでは、今週から6回にわたり、「土地等の評価」について解説をさせていただきます。
 解説の予定は次のとおりです。

【目次】

《第1回》
Ⅰ 財産評価基本通達の必要性
1 評価の原則
(1)評価単位
(2)時価の意義
(3)財産の評価
2 共有財産
3 区分所有財産
4 邦価換算
5 評価方法の定めのない財産の評価
6 評価通達の定めにより難い場合の評価
7 国外財産の評価

《第2回》
Ⅱ 評価単位等
1  土地の評価上の区分
(1)原則
(2)例外
(3)地目の判定
2 土地の評価単位
(1)原則
(2)例外
3 宅地の評価単位(1画地の判定)
4 市街地農地等の評価単位
5 地積
6 土地の上に存する権利の評価上の区分

《第3回》
Ⅲ 宅地の評価における評価方式

1 評価方式
2 路線価方式等
(1)路線価方式
(2)路線価
(3)地区区分と画地調整率
(4)奥行価格補正
(5)側方路線影響加算
(6)二方路線影響加算
(7)三方又は四方路線影響加算
(8)不整形地補正
(9)地積規模の大きな宅地の評価
(10)無道路地の評価
(11)間口が狭小な宅地の評価
(12)奥行が長大な宅地の評価
(13)がけ地等を有する宅地の評価
3 倍率方式
4 特定路線価
(1)特定路線価による評価
(2)特定路線価に係る申出

《第4回》
Ⅳ 特殊な状況における宅地の評価

(1)私道の用に供されている宅地の評価
(2)土地区画整理事業施行中の宅地の評価
(3)造成中の宅地の評価
(4)農業用施設用地の評価
(5)セットバックを必要とする宅地の評価
(6)都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
(7)文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価

《第5回》
V 貸宅地の評価

(1)普通借地権の目的となっている宅地の評価
(2)定期借地権の目的となっている宅地の評価
(3)地上権の目的となっている宅地の評価
(4)区分地上権の目的となっている宅地の評価
(5)区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の評価
Ⅵ 借地権等の評価
(1)普通借地権の評価
(2)定期借地権の評価
(3)地上権の評価
(4)区分地上権の評価
(5)区分地上権に準ずる地役権の評価
Ⅶ 貸家建付地等の評価
(1)貸家建付地の評価
(2)貸家建付借地権等の評価

《第6回》
Ⅷ 農地の評価

(1)農地の分類及び評価方法等
(2)生産緑地の評価
(3)貸し付けられている農地の評価
Ⅸ 山林・原野の評価
(1)山林の分類
(2)保安林等の評価
(3)特別緑地保全地区内にある山林の評価
(4)貸し付けられている山林の評価
(5)原野の評価
X 鉱泉地等の評価
Ⅺ 雑種地の評価
(1)雑種地の評価方法に関する基本的な考え方
(2)市街化調整区域内にある雑種地の評価
(3)貸し付けられている雑種地の評価
土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成30年分以降用)

【土地等の評価】《第1回》

I 財産評価基本通達の必要性

 相続税や贈与税の課税対象となる財産の価額は、相続税法第22条の規定により、「財産の取得の時における時価により評価する」こととされていますが、相続税や贈与税の課税対象となる財産は、土地、家屋などの不動産、動産、有価証券など多種多様であり、納税者の方がこれらの財産の時価を的確に把握することは必ずしも容易なことではありません。
 そのため、国税庁では、相続税法第22条に規定する「財産の取得の時における時価」に関する法令解釈通達である財産評価基本通達(以下「評価通達」といいます。)において各財産の評価方法を具体的に定めて、これを公開し納税者の申告の便宜及び課税の公平を図っているところです。

1 評価の原則(評価通達1)
(1)評価単位(評価通達1(1))
 財産の価額は、評価単位ごとに評価します。
 例えば、宅地、田及び山林が相続財産である場合、宅地は利用の単位となっている1画地の宅地ごとに評価し、田は耕作の単位となっている1枚の田ごとに評価し、山林は1筆の山林ごとに評価します。

(2)時価の意義(評価通達1(2))
 財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期における各財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、評価通達の定めによって評価した価額によります。
イ 評価時点
 財産の評価時点は課税時期であり、課税時期とは相続、遺贈又は贈与により財産を取得した日です。具体的には、相続又は遺贈の場合は、原則として被相続人の死亡の日であり、贈与の場合は、契約その他の法律的原因に基づいて財産権を取得した日です。
 ロ 時価
時価とは、課税時期における各財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額であり、具体的には、買い進みも売り急ぎもない「客観的な交換価値」を示す価額です。

(3)財産の評価(評価通達1(3))
 財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべき全ての事情を考慮します。
 なお、無道路地、間口が狭小な宅地、がけ地を有する宅地等における評価額の減額や、角地における評価額の増額など、あらかじめ類型的に想定できるものは、評価通達に増減割合等が明示してあります。

2 共有財産(評価通達2)
 共有財産の持分の価額は、その財産の価額をその共有者の持分に応じてあん分した価額によって評価します。
 例えば、評価額3,000万円の宅地をAが1/3、Bが2/3の割合で共有している場合には、Aの持分の評価額は1,000万円、Bの持分の評価額は2, 000万円となります。

3 区分所有財産(評価通達3)
 例えば、分譲マンションのように区分所有している建物の評価においては、専有部分の評価額に共用部分の共有持分に応ずる評価額を加算して評価します。

4 邦貨換算(評価通達4-3)
 外貨建てによる財産及び国外にある財産の邦貨換算は、原則として、納税義務者の取引金融機関が公表する課税時期における最終の為替相場のうち、いわゆる対顧客直物電信買相場(TTB)によります。
 (注)外貨建てによる債務を邦貨換算する場合には、いわゆる対顧客直物電信
    売相場(TTS)によります。
 なお、先物外国為替契約(課税時期において選択権を行使していない選択権付為替予約を除きます。)を締結していることにより、その財産についての為替相場が確定している場合には、当該先物外国為替契約により確定している為替相場によります。

5 評価方法の定めのない財産の評価(評価通達5)
 評価通達に評価方法の定めのない財産の価額は、評価通達に定める評価方法に準じて評価します。

6 評価通達の定めにより難い場合の評価(評価)
 評価通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価します。

7 国外財産の評価(評価通達5-2)
 国外にある財産の価額についても、評価通達に定める評価方法により評価しますが、評価通達によって評価することができない財産については、評価通達に定める評価方法に準じて、又は売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価します。
 なお、評価通達によって評価することができない財産については、課税上弊害がない限り、①その財産の取得価額を基に、その財産が所在する地域等におけるその財産と同一種類の財産の一般的な価格動向に基づき時点修正をして求めた価額、又は②課税時期後にその財産を譲渡した場合における譲渡価額を基に課税時期現在の価額として算出した価額により評価することができます。

「遺児育英基金」にかかる課税関係について

《質問》

 被相続人(小学校教諭)の死亡に伴い、遺族に対し別添目録のとおり「遺児育英基金」から300万円支払われました。
 この「遺児育英基金」にかかる課税関係についてご教示いただければと存じます。

             目 録

一、 金三百万円也
右 故 〇〇教諭遺児育英基金としてお贈りいたします。

平成三十年三月二十八日
   故  〇〇教諭遺児育英基金賛同者代表
      ○○小学校  校長

故  ○○教諭御家族  様

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死亡保険金の収益計上時期

《質問》

 A法人は3月決算(1人代表)です。
 代表取締役が平成30年2月21日に亡くなられました。
 法人契約の生命保険をかけており、死亡保険金約2億円が法人に支払われる予定です。
 検死等に時間がかかったことや、保険請求するにあたり、代表者の変更をした後の会社の謄本が必要になりますが、現在、本業を続けられるかどうかの判断をして、引継ぎ者を選定しているため、保険請求はまだしておりません。
 このような場合、死亡保険金の収益計上時期は、保険請求後の支給確定日となりますでしょうか。

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