同一敷地内に家屋が2棟ある場合の小規模宅地等の特例について

《質問》

 同一敷地内に家屋が2棟ある場合の小規模宅地等の特例についての質問です。
被相続人所有の土地に家屋が2棟あります。1棟は長男が居住、もう1棟は被相続人と配偶者が居住していました。被相続人死亡後に配偶者もなくなり、数次相続となりました。
 このような場合、長男および配偶者は小規模宅地等の特例(居住用)を適用することは可能でしょうか。

《事実関係》

・被相続人甲は2023年12月に亡くなりました。
・被相続人甲の相続人は、配偶者Aと長男Bの2名です。
・遺言書は無く、遺産分割協議を行う前(2024年5月)に配偶者Aが亡くなりました。
・被相続人甲名義の土地(580㎡)に家屋が2棟あります。
・家屋①は配偶者A名義で被相続人甲と配偶者Aが住んでいます。
・家屋②は被相続人甲と長男Bの共有名義で長男Bが住んでいます。
・家屋①の敷地は400㎡、家屋②の敷地は180㎡です。
・被相続人甲と長男Bは生計が一になります。

《当方の見解》

 Aは配偶者であるため、長男Bは被相続人と生計が一であるため、小規模宅地等の特例は適用可能と考えます。遺産分割協議前に配偶者Aが亡くなったため、甲名義の土地(580㎡)は配偶者Aと長男Bが1/2ずつの共有となり、配偶者Aが適用可能な面積は家屋①の敷地の持分200㎡、長男Bが適用可能な面積は家屋②の敷地の持分90㎡になると考えます。

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相続税の小規模宅地等の特例 家なき子について

《前提》

・被相続人である父親の死亡日はR6.2.27
・相続人である娘は日本人(日本国籍あり)夫は米国人(米国国籍)
・15年前から夫婦でハワイ居住だが5年位前に数ヶ月間だけ夫の仕事上の都合で日本に滞在していた(被相続人の居宅に居住)
・被相続人は亡くなったR6.2.27以前のR4.7.29に介護施設に入居した(住民票の住所も介護施設に移した)
・被相続人が介護施設入居R4.7.29前に相続人である娘は介護施設入居の手続きのため被相続人の住所地に住民票を移した(R4.4.11)
・相続人である娘は住民票は移したものの生活の本拠は夫の住所地であるハワイであり、そこで夫名義の居宅で生活していた(娘はハワイの日本人向けホテルのレストランの従業員であり、日本への来日は休暇を利用していた。当然に父親とは生計別)

《質問》

 本件のような前提で被相続人である父親所有の居宅(マンションの一室)を娘が相続した場合に家なき子として特定居住用宅地が使えるでしょうか。

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個人が土地と建物の売却に際し、建物が無償で譲渡される場合について

《概要》

(1)土地の所有状況
 土地 甲、乙、丙(甲乙丙は兄弟) ほぼ各3分の1ずつ共有

(2)建物の所有状況
  A建物①とA建物②、B建物①とB建物②はそれぞれ区分所有家屋となって
    おります。
 A建物① 甲所有、甲家族居住
 A建物② 甲、乙、丙が各3分の1ずつ共有
        甲、乙、丙の母が居住していたが、母に相続が発生後に空き家と
     なっております。
 B建物① 乙60%、乙の配偶者40%所有、乙家族居住
 B建物② 丙48%、丙の配偶者52%所有、丙家族居住

(3)売買内容
 第三者に土地建物を6億円で一括譲渡しております。売買契約書上、買主が取り壊す予定から建物を無償で譲渡しております。契約書上も売買物件の表示は土地のみとなっており、契約書の建物欄については斜線が入っております。また、売主欄に記載している者についても甲、乙、丙のみとなっております。

(4)参考
 国税庁内には、売買契約書において、建物の譲渡対価を1円とすれば取得費を控除することができ、ゼロ円の場合には控除できないとするような処理には合理性が見られず、あくまでも譲渡の実体をみて判断することにより、譲渡価額がゼロであっても、建物の簿価を取得費として譲渡所得を計算するという統一見解があるとお聞きしております。

《質問》

① 譲渡直前の建物簿価は譲渡原価として計上することは可能でしょうか。
② 居住用資産の譲渡と認められて3,000万円控除の適用は可能でしょうか。
③ 3,000万円控除の適用が可能な場合、B建物の配偶者も上記①や②の適用は可能でしょうか。
④ 上記③が可能な場合、B建物の配偶者については、建物分だけであり、3,000万円控除の範囲内でもあるので、申告を省略することや、乙、丙の申告に含めて計算することも考えられますがいかがでしょうか。
⑤ 土地の取得は昭和48年であり、取得金額が不明となっているので、下記のように計算を考えておりますがいかがでしょうか。
売却土地近隣のS48公示地価(148千円)×売却土地のS48路線価75千円/売却土地近隣の公示地価のS48路線価(70千円)

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相続により取得した個人年金保険の年金受給権を取得した場合の課税関係

《質問》

 夫Aが死亡しました。配偶者Bが生命保険契約に基づく年金の受取人となっていますので今後年金を受領することになります。相続税・所得税の課税関係はどのようになりますか。
契約内容は次のとおりです。
契約者(保険料負担者)A
被保険者A
年金受取人B
年金支払期間 10年5月間 月額 12万円 年金受取総額 1500万円

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相続税:生前贈与に係る遺留分侵害額請求の課税関係

 生前に全財産が贈与された場合の遺留分侵害額請求の課税関係についてご教示ください。

《前提事実》
被相続人(親)の相続人は子Aと子Bである。
親は生前に子Aに財産を贈与(子Aは暦年贈与を適用して申告・納税済)しており、相続時には財産はなかった。
子Bは子Aに対し、遺留分侵害額請求を行い、子Aはこれに応じた。

《質問》
1.  子Aから子Bに遺留分として金銭を支払った場合には、子Aが贈与税の更正の請求を行い、子Bが贈与税を納税することになるのでしょうか。

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譲渡所得:概算取得費により申告した後に実額が確認できた場合の 更正の請求

《事実関係》

 Aさんは、令和5年に東京都区内に所在する土地(住宅地)を売却しました。
 Aさんは、譲渡所得の計算において、土地を購入した平成3年(1991年)当時の取得費を証する売買契約書等がみつからなかったため、概算取得費(譲渡価額の5%)により計算して確定申告を済ませました。
 確定申告期限の後、購入当時の取得価額が分かり、その価額が概算取得費より高額であったので、その価額を取得費として更正の請求を行いました。

《質問》

 更正の請求書に添付する資料は次のとおりですが、取得費を主張する添付資料((1)又は(2))如何により更正の請求の可否に違いがあるでしょうか。
(1) 譲渡物件の購入金額を証する売買契約書や領収書等を添付する場合
(2) 購入金額を証する売買契約書や領収書は見つからないが、「市街地価格指数」や平成3年当時の路線価を基にした簡便法(路線価格÷0.8)等により、取得費の推計額を説明する資料を添付する場合

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相当の地代

《質問》

 下図のように、会社Aと個人甲の所有の土地の上に会社Aが賃貸建物を建築中です。
① 相当の地代を計算する場合(権利金のやり取りなし)において、土地を路線価で評価する時、会社Aと個人甲の土地を全体として評価し、個人甲の持分面積割合を乗ずればよいのでしょうか。
② 無償返還の届出書を提出し地代をやり取りする予定ですが、固定資産税の2~3倍を下限とし、相当の地代を上限とする範囲内で地代を決定すれば課税上問題ないでしょうか。
 また3年ごとの地代改訂や地代改訂しない場合でも課税上問題ないでしょうか。
③ 上記②で仮に個人甲が法人Bであった場合において、無償返還の届出書を提出し、相当の地代でやり取りする場合、3年ごとの地代改訂でも課税上問題ないでしょうか。
④ 上記②及び③の地代のやり取りは、建築中からすべきでしょうか。

会社1

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小規模宅地の適用について

《質問》

〈特定同族会社事業用宅地について〉
 特定同族会社事業用宅地に該当する一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等が発行済株式の総数の50パーセント超を有していることとされております。
 該当の法人A社の役員は被相続人甲の長女と長女の配偶者で、甲は役員ではありませんでした。出資も同様に長女と配偶者が100%有しており、甲は出資を有していませんでした。
 今回、甲がA社に賃貸していた建物を、長女が受遺者として引き続きA社に賃貸しています。この場合における、建物の敷地部分について特定同族会社事業用宅地の特例を受けることは可能でしょうか。

〈遺贈における基礎控除について〉
 被相続人甲は先妻との間に3人の子がおり、後妻との間に2名の子がおります。後妻とは25年前に離婚しています。今回の相続に際して、甲は生前中、甲の有する一切の財産及び債務を、A社の役員を務める長女乙に相続させる旨の遺言公正証書を作成していました。
 乙は遺言の通り甲の有していたすべての財産債務を引き継いでおります。
 相続税の申告に当り、基礎控除については、相続人5人として計算すればよいでしょうか。

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相続税申告書の提出義務の承継及び債務控除について

《前提》

 被相続人Aは、令和3年12月24日(申告期限:令和4年10月24日)に亡くなりました。
 その後、令和4年5月14日に、Aの夫である被相続人Bが亡くなりました。
 被相続人Aの法定相続人は、夫であるBと兄弟姉妹3名の計4名です。
 被相続人A及びBは、生前(最終更新日は令和2年7月29日)信託銀行において遺言信託を契約しており、公正証書遺言にはそれぞれ「自身が死亡した際には配偶者にすべての財産を相続させる。先に配偶者が死亡していた場合には、Bの甥であるCにすべての財産を相続させる」旨が記載されていました。
 被相続人Aの死後、遺言執行を行わないままBは令和4年5月14日(申告期限:令和5年3月14日)に亡くなっていました。Bの法定相続人は、兄弟姉妹及びその代襲相続人である甥姪の計7名です。Cは、Bの法定相続人の一人である兄の息子です。
 また、A及びBの生前においてCとはほとんど交流がなく、C自身もAやBの死を知ったのは相続発生日より後だそうです。

《質問》

① 被相続人Aの相続に係る相続税申告義務者について
 本来の提出義務者であるBが申告書を提出しないまま死亡した場合、Bの包括受遺者であるCがその提出義務を承継すると考えてもよろしいでしょうか。

② 被相続人Aの相続に係る相続税申告期限及び申告の種類について
 申告期限はBの相続開始を知った日の翌日から10月以内と考えてもよろしいでしょうか。
 また、その場合に提出する申告書は期限内申告書であると考えてよろしいでしょうか。

③ 被相続人Aの遺言執行費用及び相続税申告に係る税理士報酬について
 被相続人Aの相続については現状においても遺言執行を行っておらず、遺言執行費用及び税理士報酬は被相続人A及びBの相続手続分をまとめて包括受遺者Cが支払うこととなります。
 この場合、被相続人Aの相続に係る遺言執行費用及び税理士報酬については本来被相続人Bが負担すべきものと考えられるため、被相続人Bの相続において債務控除の対象となるのでしょうか。

〈事実関係〉

 被相続人A(妻)の相続発生日は令和3年12月24日、申告期限は令和4年10月24日です。
 被相続人B(夫)の相続発生日は令和4年5月14日、申告期限は令和5年3月14日です。
 AとBの間に子はいません。
 生前A及びBは、それぞれ「自身が死亡した際には配偶者にすべての財産を相続させる。先に配偶者が死亡していた場合には、Bの甥であるCにすべての財産を相続させる」旨の公正証書遺言を遺しています。また、遺言執行は信託銀行が行うと記載されています。
 A及びBとCとの間に生前交流はなく、CがA及びBの死亡を知ったのは後日です。
 被相続人Aの遺言執行や遺産整理は現状において手続き中です。
 被相続人A及びBの相続税申告については、被相続人Bの死後に信託銀行から弊社に依頼がありました。

〈当方の見解〉

① 被相続人Aの相続に係る相続税申告義務者について
上記の通り、Aの兄弟姉妹ではなくBの包括受遺者であるCがその提出義務を承継すると考えます。

② 被相続人Aの相続に係る相続税申告期限及び申告の種類について
相続税法27条により、Cが自己のために遺贈があったことを知った日の翌日から10月以内が申告期限となり、その申告期限内に申告書を提出した場合は期限内申告であると考えます。

③ 被相続人Aの遺言執行費用及び相続税申告に係る税理士報酬について
債務控除の対象となる債務は、「確実と認められるもの」「被相続人の債務で相続開始の際 現に存するもの」とされているため、発生することが確実であった遺言執行費用は債務控除の対象となる一方、被相続人Aの相続税申告の税理士報酬については被相続人Bの死後に発生したものであり、かつ確実に発生したものとも言えないため、税理士報酬については債務控除の対象とならないと考えます。

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小規模宅地等の特例について

《前提》

・相続発生日  : R4年12月
・被相続人   : 母(父は既に逝去)
・主な相続財産 :土地および当該土地上の家屋A
・家屋Aについて
 区分登記はされておらず、家屋全体を被相続人が単独で所有
 (1F) 被相続人の自宅
 (2F) 賃貸 : 3年以上前から相続人である息子が居住
   ※不動産会社(同族会社)を通じて賃貸、賃貸借契約書あり
   ※被相続人は賃料収入について確定申告を行っている

《質問》

小規模宅地等の特例の適用について
・国税庁HPに記載のタックスアンサーNo.4124において 『一棟の建物に居住していた親族』に関して、一棟の建物とは 『被相続人または被相続人の親族の居住の用に供されていた部分』 との記載があります。
 従って、本件では1Fに居住している被相続人と、2F社宅部分に居住している相続人は同居親族であるとは解釈できないと考えておりますが、間違いないでしょうか。
・一方、長男が同居親族ではない場合
 いわゆる家なき子要件➀から④を満たす必要がありますが②の要件に照らし、小規模宅地等の特例の適用要件を満たすか判断に困っています。
 ②では、『相続開始前3年以内に(中略)取得者の三親等以内の親族の所有する家屋(中略)に居住したことがないこと』 が適用要件とされていますが、同家屋については『相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。』 との補足があります。
 本件において、長男について“家なき子“の適用要件を満たすとして、小規模宅地等の特例を適用することは可能でしょうか。

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