法人が不動産を信託し受益権を売却した場合の課税関係について

《質問》

 A法人が自己信託を行い、信託受益権を収益受益権と元本受益権に分割し、収益受益権 をB法人へ、元本受益権をC法人へ売却する場合の課税関係についての質問です。
 収益受益権および元本受益権を売却した際、信託が中途で解約された際、信託が終了し た際の課税関係は、それぞれどのようになるでしょうか。

《事実関係》

 信託財産は賃貸用建物で、信託受益権の適正な時価は6億円です。
 信託受益権の譲渡時に財産評価基本通達で計算した場合の時価は、それぞれ収益受益権 が6億円、元本受益権が0円です。また、信託期間満了時の評価額は、それぞれ収益 受益権が0円、元本受益権が5億円となる見込です。
 信託期間満了時の残余財産の帰属者はC法人です。
 なお、全ての法人にグループ法人税制の対象となる資本関係はありません。

《当方の見解》

 収益受益権の売却時は、収益受益権には賃料収益を受領する権利が帰属するため、建物 はB法人に譲渡されたものとし、A法人ではB法人へ対する建物の売却、B法人ではA 法人からの建物の購入があったものとして処理すると考えます。
 元本受益権の売却時は、財産評価基本通達上は元本受益権の評価額は0円であるため、 法人税法上の評価も0円とし、また、将来元本を受け取る権利5億円があるものの 実現しているものではないため、課税関係は発生しないと考えます。
 信託契約を終了前に解約した場合、建物を所有する権利はB法人からC法人へ移転する 事になるため、B法人からC法人へ時価で寄附が行われたものとし、B法人では寄附金 の損金不算入、C法人では受贈益に対する課税が行われるものと考えます。
 信託契約が終了した際は、B法人は賃料収益を受領する権利が消滅するため、収益受益 権譲渡時に計上していた建物の除却が発生し、C法人は建物を所有する権利が発生する ため、5億円の建物の取得と受贈益が発生すると考えます。

①  収益受益権の譲渡時は、収益受益権を取得したB法人が建物を取得したものとする処理でよろしいでしょうか。
② 元本受益権の譲渡時は、将来発生することになる5億円相当の引渡請求権をB法人においては負債、C法人においては資産として認識しなくてもよろしいでしょうか。
③ 信託契約終了時のB法人の処理は、除却損ではなくC法人への寄附として処理する必要があるのでしょうか。

tempsnip

《問題点》

 A法人から収益受益権6億円をB法人が取得した時にA法人は有償で6億円でB法人に建物を売却したことになり、簿価との差額が建物売却益となりB法人は建物6億円の取得として減価償却していく。10年間の賃料が仮に2億円と仮定しその間の減価償却費が1億円と仮定すると信託終了時のB法人の簿価は5億円となる。信託期間終了によって収益受益権は0円になるのでB法人で除却損5億円を計上すると、10年間の収入2億円に対し減価償却費1億、除却損5億円、合計6億円の損金が発生し差し引き4億円が損金過多になる。もちろんC法人は5億円の受贈益発生。
 このことによりB法人からC法人への利益移転が図れる?

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取締役(非同族関係者)への自社株式譲渡価額と、取締役(非同族関係者)からの自社株式譲受価額

《質問》

 社長個人甲が100%の株式を所有している同族会社A社があります。

① 今回新たに取締役乙(同族関係なし)を選任することに伴い、社長甲が保有するA社株式の0.6%を、乙に譲渡することになりました。
 この時の譲渡価額は配当還元価額で問題ないでしょうか。

② 将来乙がA社の取締役を退任する際には①のA社株式を甲が乙から買い戻すことになっていますが、その際の譲受価額は相続税評価額(原則的評価方法)によらなければならないのでしょうか。

③ ②の事例で買い戻す当事者が甲個人ではなく、A社の場合(自己株式となる場合)、この場合も相続税評価額(原則的評価方法)によらなければならないのでしょうか。

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同族会社が同族株主から自己株として買取る場合の株の評価

《前提条件》

① 甲(数年前までA株式会社の代表取締役。現在は退職。120株を所有、発行済株式200株 の 60%を所有)の所有株式120株すべてを、3,000万円で売却したい。
② A株式会社の純資産価額 1,700,000円 相続税評価上の純資産価額。
含み益なし → 法人税等の控除なし。3年以内の時価評価資産なし。
③ A株式会社の相続税評価額 700,000円 類似業種比準価額を考慮
甲が,発行会社であるA株式会社に,120株を売却 = 自己株式(金庫株)する場合において

質問1
 売却価額と取得価額(=発行価額50,000円)との差額=売却益は、配当所得に該当するでしようか?(相続による売却でない)

質問2
 売却する場合の適正な売却価額は、法人税及び所得税法上の純資産価額1,700,000円となりますか?

質問3
 この場合は、1株当たり1,700,000円 - 50,000円 = 1,650,000円の配当所得が発生し、総合課税される配当所得は、1,650,000 円× 120株 = 198,000,000円となりますか?

質問4
 純資産価額1,700,000円が適正な時価とした場合、相続税評価700,000円で売却した場合、時価の1/2以下になるため、みなし譲渡の規定の適用を受けられますか?
 みなし「譲渡」とありますが、配当所得にもみなし譲渡の規定が適用されますか?

質問5
 純資産価額1,700,000円が適正な時価とした場合、A株式会社には、1株当たり1,700,000円 - 700,000円 = 1,000,000円の受贈益が発生しますが、自己株式の取得は「資本等取引」に該当するため、損益には影響せず、A株式会社に対し受贈益課税は適用されないでしようか?

質問6
 純資産価額1,700,000円が適正な時価とした場合、株主から時価より著しく低い価額で資産を購入した場合、株価評価の増加額相当分の、当該株主から他の株主への贈与があったものとみなす「みなし贈与」の規定の適用を受けられますか?

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取締役である株主から自己株式を買取った時の課税

《前提》

資本金 2,000万円 発行済株式総数 400株 自己株式 40株 議決権 360株
株主数 11名(株主全員全くの他人です)
上位3名の発行済数による判定 31.2%議決権による判定 34.7%
よって非同族会社
取締役 11名(全員上記株主)
今回退任する 平取締役A持株数 5%
① 配当還元株価  28,000円
② 類似株価による相続税評価額  100万円
③ 9-1-14によると120万円です
Aが退任するにあたり自己株式で買取ります。
配当還元で買い取ると額面5万円(2,000万円 ÷ 400株 = 5万円)以下となります。

《質問》

Ⅰ 本人の買取り希望額1株120万円で買い取った場合
売却個人側はみなし配当、譲渡所得を認識、
購入法人側は資本等取引なので課税関係なし(高額買い入れによる課税はなし)、ということでよいと思うのですが、いかがでしょうか?

Ⅱ  120万円は会社が出せないので100万円で買い取った場合
上記Iと同様に売却個人側はみなし配当、譲渡所得を認識、
購入法人側は資本等取引なので課税関係なし(高額買い入れによる課税はなし)、ということでよいと思うのですが、いかがでしょうか?

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空き家特例の対象敷地の判定について

《質問》

・令和4年1月に亡くなった母親の相続により建物(母屋、車庫、倉庫、工場)及びその敷地を取得し、このたび全部の建物を取り壊した後に敷地(600 m)を売却しました。
・相続開始時における建物及び敷地の配置状況等は以下の配置図のとおりです。
・空き家特例(措法35③)の適用要件は具備しているとして、特例対象の敷地面積はどのように判定すればよろしいでしょうか。

居住用

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非上場株式の個人間売買の時価について

・財産評価基本通達による株価評価
 その会社の従業員数、総資産額、取引金額により会社の規模を判定し、大会社、中会社、小会社に分けて評価方法を規定
 この規定は相続とか贈与の場合の評価規定であり売買の場合の規定ではありませんが、個人対個人の売買についての規定はどこにもないのでB/Kはこの規定を類推準用しています。
 その結果としてA社の株価は1株当たり10,000円となり、社長の所有株は40,000株であり4億円と計算しています。
 これはこれで常識的な帰結である事は否定しません。

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同族会社が個人の土地を取得した場合における自然発生借地権の取扱い

《質問》

 同族会社(一族経営)である法人Aは、同法人の役員であるBの土地を借りて建物を建築し、不動産賃貸を行っております。
 今回、Bの土地を法人Aにて買い取ることを検討しております。
 法人Aは個人Bに対して、借地権の設定に当たり、権利金に代えて相当の地代を支払う事としておりました。その後、当初の地代の額を据え置き、土地の価額が上昇したことにより、実際に支払っている地代の額が相当の地代に満たないことになるため、自然発生借地権が法人Aに帰属している状態です。
 このような場合に土地を買い取ると借地権は消滅すると考えますが、土地の譲渡価額は自用地(借地権 + 底地)で買い取るべきか、それとも底地部分のみで買い取るべきでしょうか。

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太陽光発電設備の敷地にかかる借地権について

《質問》

太陽光発電 ➡ 役員所有
その地基地 ➡ 当該役員の父親所有

このうち、太陽光設備を役員から法人が買取りました。
この場合、借地権の問題は発生するのでしょうか。

また、発生するとした場合に相当の地代の支払をすることにより借地権の認定課税の対象とならないという理解でよろしいでしょうか。

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小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)

《質問》

 貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例が使えるかどうか教えてください。
貸家1軒のため、業務規模になります。
貸家及び敷地の所有者は父です。
① 令和2年1月1日 不動産賃貸開始。
② 令和3年12月1日 父死亡、貸付期間3年未満のため、この相続では
           適用不可。当該不動産は、母が相続。
 この場合に、母が令和4年中に死亡した場合には、適用できないと思います。
 しかし、仮に令和5年に母が亡くなった場合には、小規模宅地等の特例は適用可能なのでしょうか。
 二次相続が3年以内にあった場合には適用可能という特例は、そもそも一次相続で適用可能であった場合だと思われますので、母親が所有者になってから3年が必要なのか、相続前の使用状況も含めて3年以上あればよいのか教えてください。
 また、仮に母親が所有者になってから3年が必要な場合、所有者になったというのは、登記上所有者が変更された日になるかどうかも教えてください。

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被相続人居住用3000万円特別控除の特例の適用について(空き家特例)

《質問》

 次のような場合において「被相続人居住用3000万円特別控除の特例」を適用することは可能でしょうか。

今回売却した物件(土地及び売却前に取り壊した家屋)の居住状況
 1. 従来より夫、妻が同居していた。
 2. ××1年夫脳梗塞により入院。
 3. 夫の入院により妻は本件物件で一人で生活をしていた。
 4. ××2年夫は脳梗塞の後遺症等により入院先より直接、特別養護老人ホーム
   に入居。
 5. ××3年夫の老人ホーム入居後に本件物件にて独居していた妻死亡
 6. ××4年夫が死亡し本件物件を長男が相続取得。
 7. 夫の死亡後本件物件は空き家となっていた。(実質的には妻の死亡後)
 8. ××5年長男が本件物件の建物を取り壊しし土地のみ売却した。

質問1: 上のような状況で物件の要件等は充足しているものとした場合、「被相続人居住用3,000万円特別控除」の適用はあるでしょうか?
「被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付の用又はその者以外の者の居住のように供されたことがないこと」が要件としてありますが生計一の配偶者であっても「その者以外」に当たるでしょうか。

質問2: 上のケースで
夫入院⇒夫特養入居⇒妻死亡⇒夫死亡
ではなく
夫入院⇒妻死亡⇒夫特養入居⇒夫死亡
という時系列の場合の特例適用は可能でしょうか?

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