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【評価に係る土地の賃貸関係】
・被相続人 甲（A・B土地を所有）
・甲が株式を所有していた会社乙（C土地を所有）及び会社丙
・A土地は乙社が甲から賃貸借し、その上に建物を建築。当該建物の1Fは乙社が自社店舗として利用し、2Fは第三者に賃貸。
→ 「甲の相続財産としての貸宅地」 及び 「乙社株式評価の際に用いる貸家建付借地権」評価を要する。
・B土地もA土地と同じ利用状況。場所はA土地とは離れている。
→ 「甲の相続財産としての貸宅地」 及び 「乙社株式評価の際に用いる貸家建付借地権」評価を要する。
・C土地は丙社が乙社から賃貸借し、その上に建物を建築。当該建物の1Fは丙社が自社店舗として利用し、2Fは第三者に賃貸。
→ 「乙社株式評価の際の貸宅地」 及び 「丙社株式評価の際に用いる貸家建付借地権」評価を要する。
《質問》
土地と建物を被相続人が所有しております。
建物概要(参考写真)
3F 自宅100㎡ (被相続人の甥が取得)
2F 賃貸100㎡ (住宅 第３者)
1F 車庫として賃貸50㎡ (2Fの賃借人とは別人)
土地160㎡
①評価について
3F部分(160㎡×(100㎡/250㎡)は自用地
2F部分(160㎡×(100㎡/250㎡)は貸家建付地で良いと思いますが、
1Fの車庫部分の評価‥‥‥160㎡×(50㎡/250㎡)は、自用地評価なのか、貸宅地か貸家建付地のどちらになりますでしょうか。
②小規模宅地について
1Fと2Fに対応する面積分160㎡×(100㎡+100㎡)/250㎡⇒貸付事業用宅地として、50％の評価減(事業継続承継要件と保有継続要件は満たしております。)
3Ｆ部分・・・特定居住用宅地として80％の評価減⇒相続開始前3年以内に国内にある親族（今回の場合被相続人の甥）自身所有の家屋に居住した事があれば、80％の特例は受けられないかと思いますが、今回の甥っ子さんの場合、自分名義でマンションを今でも所有しておりまして、過去に住んでいたみたいなのですが、3年以内かどうか微妙なようなのです。（光熱費の領収書も見当たらないそうです）その場合、住んでいたかどうかは水掛け論になってしまうかと思いますが、実際否認されてしまうケースはあるのでしょうか。
《質問》
50％部分が自宅､残り50％が賃貸用物件として使用している不動産（現在、夫が100%所有）の1/2を妻に贈与した場合、贈与税の配偶者控除の適用はどのようになりますか。
また、その後この不動産から生ずる不動産所得はすべて、夫に帰属することになるのでしょうか。または、それぞれの持分が1/2であるため、妻にも不動産所得が帰属することになるのでしょうか。
【前提】
･相続発生日27年5月9日（申告期限28年3月9日）
･被相続人:毋 相続人:息子と娘の2人。
･遺産総額128百万円。（小規模宅地考慮前は2百万多い130百万円。また、下記Ａ社の株式含む。）
･遺産分割27年6月17日成立。（被相続人の成年後見人作成の財産目録で作成）
『遺産分割協議書内に記載されていない相続財産はすべて息子が取得する』文言が記載されております。
【経緯】
･遺産分割協議後に相続税の申告前の財産確認で妹側は非上場会社Ａ社の株式があることを初めて認識しました（評価額として35百万、株数は13株）。
当該遺産分割協議書内にはＡ社の株式は含まれていません。
･妹側から弁護士を通じて、株式の法定相続分の金銭の要求があり。
ただし、再度の遺産分割は望んでおらず、単純な金銭要求。
･息子側の弁護士の考えでは当初分割時にはＡ社株式が共通の認識ではないため分割はされていないとの考えもあり。
･今後の交渉次第ですが。①Ａ社株式のみの分割協議を行うか②全資産を再度分割協議するか③改めて分割協議はしないで単純にＡ社評価額の半額を息子から娘へ支払うかとなります。
《質問》
○小規模宅地の特例の適用の可否について
上記の経緯の①～③の今後の交渉次第で対応が変わってくるかと存じますが申告期限までに協議が終わらない場合でのご質問となります。
①の株式のみ協議した場合には、当初分割は有効となり、小規模の適用有りで3/9までに申告してもよいでしょうか？また、③の場合には改めて分割協議はしないため、分割は確定し小規模の適用は有りで申告してもよいでしょうか？
（②の場合には未分割のため、適用無しで申告と考えております。）
ちなみに③の場合には、分割協議後の現金の支払いのため、贈与という認識で問題ないでしょうか。株式の代償金という認識はされないでしょうか？
○未分割の場合の申告について
仮に上記のご質問で①株式のみの分割協議の場合に小規模宅地が適用されて、当初申告で株式を半分ずつ（6.5株ずつ）で申告してその後の協議で各人の税額が変更となった場合には、改めて更正の請求等で申告すべきでしょうか？
株式のみの配分ですと全体の税額は変わらないため、改めて税務署側へ申告書等は提出せずに相続人間での現金授受で調整しようと考えております。
このような場合、税務署側へ提出しない場合、相続税の調整金額は贈与とみなされるリスクはありますでしょうか。