土地の評価及び小規模宅地の適用について

《質問》

 土地と建物を被相続人が所有しております。
建物概要(参考写真)
3F 自宅100㎡ (被相続人の甥が取得)
2F 賃貸100㎡ (住宅 第3者)
1F 車庫として賃貸50㎡ (2Fの賃借人とは別人)
土地160㎡

参考写真

①評価について
3F部分(160㎡×(100㎡/250㎡)は自用地
2F部分(160㎡×(100㎡/250㎡)は貸家建付地で良いと思いますが、
1Fの車庫部分の評価‥‥‥160㎡×(50㎡/250㎡)は、自用地評価なのか、貸宅地か貸家建付地のどちらになりますでしょうか。

②小規模宅地について
1Fと2Fに対応する面積分160㎡×(100㎡+100㎡)/250㎡⇒貸付事業用宅地として、50%の評価減(事業継続承継要件と保有継続要件は満たしております。)

3F部分・・・特定居住用宅地として80%の評価減⇒相続開始前3年以内に国内にある親族(今回の場合被相続人の甥)自身所有の家屋に居住した事があれば、80%の特例は受けられないかと思いますが、今回の甥っ子さんの場合、自分名義でマンションを今でも所有しておりまして、過去に住んでいたみたいなのですが、3年以内かどうか微妙なようなのです。(光熱費の領収書も見当たらないそうです)その場合、住んでいたかどうかは水掛け論になってしまうかと思いますが、実際否認されてしまうケースはあるのでしょうか。

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