《質問》
法人で建物を購入し民泊サービスを開始し、民泊でその建物を貸し付けています。その場合、購入した建物は、仕入税額控除は可能でしょうか。
カテゴリー: 消費税
居住用賃貸住宅の仕入税額控除の制限 その２
《条件》
・ 中古マンションを個人から仲介業者を介して取得しました
・ 価格は5,000万
・ 利用目的は 本社約50％ 役員社宅50％です
《質問》
① 仕入税額控除
利用が、本社・役員住宅・共有と混在し、種類構造が居宅ですが、全部を居住用賃貸建物の取得とし仕入税額控除対象外とせず、本社と共有部分を合理的に按分すれば仕入税額控除が一部できるという理解でよろしいでしょうか。
② 役員社宅 無償で住む場合
役員に無償で貸し付けた場合（経済的利益の給与所得）居住用賃貸建物に該当せず全て仕入税額控除の対象となり得るという理解でよろしいでしょうか。
③ 高額特定資産3年縛り
前々期の課税売上高は5,000万円以下なのですが、価格5,000万円の取得の為高額特定資産に該当し、簡易課税制度選択届出書は制限があるという理解でよろしいでしょうか。
居住用賃貸住宅の仕入税額控除の制限 その１
《質問》
顧問先法人が、熱海に従業員用の保養所としてリゾートマンションの一室を購入しました。税務調査が令和6年4月にあり、控除税額は認められないとのことです。
リゾートマンションで作りが居住用、さらに保養所の看板がついていないから居住用でしょう、と指摘されています。本件保養所が居住用でない旨の書類を提出して欲しいとのことです。
弊社としては居住用とは年単位で住むものと認識しているので、社宅・寮はそのような使い方をすることもあるかと思いますが、保養所は継続的に住むものではないかと思いますので入り口から議論がすれ違っている感じがします。
自己の居住用に供していた建物を貸付事業用に転用し、その後売却した場合の課税関係
《質問》
居住用マンションを取得し、自己の住居として利用していましたが、手狭になり別の物件を求めることにしました。住居としていたマンションは事務所として貸付用に転用することにしましたが、その後、２年ほどして賃借人が退去したため譲渡することになりました。転用した時、譲渡した時の所得税・消費税の課税関係についてご教示ください。
事業を廃止した場合の簡易課税選択届出の効力
【事実関係】
個人甲は、平成20年に個人の事業を廃止し、税務署に個人事業の廃業届出を提出しました。なお、当時甲は免税事業者だったそうですが、開業当初は簡易課税制度選択届出書の提出をしていました。
【質問】
①甲は、今年に、個人事業を新たに開業する予定ですが、平成20年に個人事業の廃業届出書を提出していますので、新たに事業開始届出書の提出が必要になると考えてよいでしょうか。
②平成20年に、個人事業の廃業届出を提出したものの、簡易課税選択の取りやめ（消費税の事業廃止届出書）の提出はしていなかったようです。今年、事業を開始した場合には、消費税については、簡易課税選択届出が有効になっているものと考えてよいでしょうか。
相続財産の寄附をめぐる課税関係（措法70・40関係）
《質問》
１ 相続人は、被相続人から相続した財産を社会福祉法人Xに寄附しようと考えていますが、この場合の相続税・所得税の課税関係はどうなりますか。非課税特例を交えて教えてください。
２ 被相続人が生前から財産を社会福祉法人Xに寄付したいとの意向があり、自身が死亡した場合には遺言により社会福祉法人に寄附します。この場合の相続税・所得税の課税関係はどうなりますか。非課税特例を交えて教えてください。
（事実関係）
相続開始年月日：令和4年10月1日
相続財産
（＝寄附財産） ：預貯金 5,000万円
土 地（相続税評価額）１億円、 （時価）１億２千万円
死亡した人の予定納税・中間申告
《質問》
個人Aは自営業者で、毎年所得税、消費税の確定申告をしてきましたが、本年7月10日死亡しました。昨年分の所得税の確定申告額は50万円（事業所得だけの申告）、確定消費税額は60万円（年税額）で、所得税の予定納税の義務者、消費税の中間申告の提出義務者です。年の中途で死亡した個人Aの場合、予定納税、中間申告はどのようになるのでしょうか。
居住用賃貸建物について その２
《前提条件》
・ 個人事業者
・ 建物の引き渡しは令和6年3月
・ 令和6年12月31日までに事務所用として賃貸借契約を締結
・ 令和6年の課税売上割合は20％と予想。この物件以外にも不動産収入があり毎年の課税売上割合に変化はないと思います。
・ 令和5年は免税事業者ですが、令和5年中に課税事業者選択届出書を出すか、令和5年12月17日までにインボイスの登録申請書を提出して令和6年から課税事業者になる事を検討しています。
《質問１》
R6の申告にて、建物に係る消費税を、個別対応方式の課税資産の譲渡等にのみ要するものとして申告して消費税の還付を受けた場合、その後入居者が入れ替わり、R7又はR8で居住用として新たに賃貸借契約を締結した場合、課税のみ対応から非課税のみ対応になるので転用の調整（転用した日の属する課税期間で還付を受けた消費税分の納税が発生する）をしなければならないでしょうか？
《質問２》
・ 還付を受ける為、R6から課税事業者になったが、R6で課税業務用の賃貸借契約が結べず、居住用として賃貸借契約を締結し、R6で個別対応方式の非課税のみ対応として申告（それでも少し還付になりそうです）。
・その後R7又はR8に入居者が入れ替わり事務所用として賃貸借契約を締結した。
上記の場合には、以下の理解で良いでしょうか？
◇ 仕入れ等の課税期間では居住用賃貸建物に該当するので新設された、第3年度末に保有している事を条件として、第3年度で、居住用賃貸建物に係る消費税 ×（調整期間の課税業務用賃貸収入の合計 ÷ 調整期間の賃貸収入の合計）での調整計算を行う。
◇ 従来からの規定である、非課税のみ対応から課税のみ対応への転用の調整はない。
居住用賃貸建物について その１
《前提》
・現在不動産賃貸を行っている個人事業者が、2024年３月完成予定のー棟マンション（すべての部屋にキッチンや風呂あり。）のうち２部屋を購入予定。賃貸用で人に貸す事は決まっているが、居住用なのか事務所用なのかは現時点で不明
･引き渡しは2024年３月
･高額特定資産に該当
《質問》
参考資料「税務通信」の記事をご覧ください。
今回の場合
1 記事にある様に一棟マンション自体が居住用としての作りになっている ＝ 居住用賃貸建物に該当するので引き渡しを受けた日の属する課税期間では仕入税額控除不可
⇒ ただしその後実際に３年間事務所として貸した場合には、第３年度の課税期間の末日に物件を有しているときは第３年度の課税期間において加算調整が出来ると読めると思います。
2 ただし基本通達11-7-2には次の記載になっています。
（居住用賃貸建物の判定時期） 11-7-2 居住用賃貸建物に該当するかどうかは､課税仕入れを行った日（自己建設資産にあっては、法第12条の4第1項第2号《高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除の特例》に定める日。以下11-7-2において同じ。）の状況により判定し、同日において住宅の貸付けの用に供しないことが明らかでない建物（高額特定資産及び調整対象自己建設高額資産に限る。）については、居住用賃貸建物に該当するのであるが、当該課税仕入れを行った日の属する課税期間の末日こおいて、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかにされたときは、居住用賃貸建物に該当しないものとして差し支えない。（令2課消2-9により追加）
これを見ると、たとえ一棟マンション全体が居住用賃貸建物に該当しても、以下の場合には引き渡しを受けた日の属する課税期間において仕入税額控除可能という様に読めます。引き渡しを受けた日において､事務所用として賃貸借契約書を締結している、または引き渡しを受けた日において何も決まっていない、つまりこの時点では居住用賃貸建物に該当（わからない場合は居住用賃貸建物に含まれるという理解です。）するが、引き渡しを受けた日の属する課税期間の末日において事務所用として賃貸借契約書を締結している。
裏返すと、引き渡し課税期間の末日において何も決まっていない場合のみ引き渡しを受けた日の属する課税期間では仕入税額控除不可 ⇒ その後３年の間に課税賃貸用になった場合のみ、第３年度で調整計算という様に思えます。
どちらが正しいでしょうか。
消費税還付について
《前提》
個人で不動産賃貸を行っています。
課税売上は毎期360万円、非課税売上は1,700万円です。
360万円＜1,000万円なので現在免税事業者です。
令５年12月完成引き渡し予定の一棟マンションがあります。そのうちの２部屋を購入予定（購入価格は一件あたり1,000万以上）で購入後、事務所用として賃貸する予定です。
《質問》
１ 申請をして令５年10月１日から適格請求書発行事業者になった場合、令５年において、消費税の還付を受けることは出来ますか。
その場合、個別対応方式なら、仮にその建物に係る消費税が200万円の場合、200万円の控除が可能でしょうか。
引き渡しが令６年にずれ込んだ場合でも還付を受けることが出来ますか。
2 課税事業者選択届出書は提出しないでも大丈夫でしょうか。
3 毎年の課税売上が1,000万円以下（従来360万円 ＋ 購入マンションの事務所用としての家賃収入500万円）だとした場合、最短で免税事業者（適格請求書発行事業者の取消し）となれる年はいつからでしょうか。
4 万が一居住用として賃貸した場合、２割特例は使えますか。