土地等の評価・計６回《第2回》

【土地等の評価】《第2回》

Ⅱ　評価単位等

　土地の価額は、①贈与、遺産分割等によって土地の分割が行われた場合は、原則として分割等により取得した者ごと、②地目ごと、③地目に応じた評価単位ごと（例えば、宅地、田及び山林が相続財産である場合、宅地は利用の単位となっている１画地の宅地ごとに評価し、田は耕作の単位となっている１枚の田ごとに評価し、山林は１筆の山林）に評価します。

1　土地の評価上の区分（評価通達７）
（１）原　則
土地の価額は、次に掲げる地目別に評価します。
　①宅　地、②田、③畑、④山　林、⑤原　野
　⑥牧　場、⑦池　沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地

（２）例　外
イ　一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。
ロ　市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域における市街地農地、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか２以上の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみて、これらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価します。
　（注）ロの場合、宅地と合わせたところで一団の土地としての評価はしないこと
　　　　に留意してください。

（３）地目の判定
　地目は、課税時期（相続又は遺贈の場合は、原則として被相続人の死亡の日であり、贈与の場合は、契約その他の法律的原因に基づいて財産権を取得した日）の現況によって判定します。
　したがって、例えば、登記上の地目が畑であっても、課税時期の現況が宅地である土地は、宅地として評価します。

2　土地の評価単位（評価通達７－２）
（１）原　則
　土地の価額は、贈与、遺産分割等によって土地の分割が行われた場合は分割後の土地ごとに評価するとともに、次に掲げる評価単位ごとに評価します。
　また、土地の上に存する権利（借地権など）も同様です。
イ　宅　地
　宅地は、「１画地の宅地」（利用の単位となっている１区画の宅地）を評価単位とします（具体的な判定方法は下記３で説明します。）。
ロ　田及び畑
　田及び畑（以下「農地」といいます。）は、「１枚の農地」（耕作の単位となっている1区画の農地）を評価単位とします。
　なお、市街地周辺農地、市街地農地及び生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします（具体的な判定方法は下記４で説明します。）。
ハ　山　林
　山林は、１筆の山林を評価単位とします。
　ただし、市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とします。
ニ　原　野
　原野は、１筆の原野を評価単位とします。
　ただし、市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とします。
ホ　牧場及び池沼
　牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とします。
へ　鉱泉地
　鉱泉地は、１筆の鉱泉地を評価単位とします。
卜　雑種地
　雑種地は、利用の単位となっている「一団の雑種地」（同一の目的に供されている雑種地）を評価単位とします。
　なお、いずれの用にも供されていない雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」として評価します。
　また、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、宅地と状況が類似する雑種地が２以上の評価単位となっており、その形状、地積の大小、位置等からみて、これらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価します。

（２）例　外（不合理分割）
　贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるとき（以下「不合理分割」といいます。）は、その分割前の画地を「１画地の宅地」として評価します。
（注１）市街地農地等、市街地山林、市街地原野及び市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において宅地と状況が類似する雑種地についても同様です。
（注２）この取扱いは、同族会社間等で不合理分割が行われた場合にも適用されます。

3　宅地の評価単位（１画地の判定）
　上記２（１）イで説明したとおり、宅地の価額は、「１画地の宅地」（利用の単位となっている１区画の宅地）ごとに評価します。
　この場合における「１画地の宅地」の判定は、原則として、
①　宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利（原則として使用貸借による使用借権を除きます。）の存在の有無により判断し、
②　他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分します。
　なお、贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、その分割が「不合理分割」であると認められるときは、その分割前の画地を「１画地の宅地」とします（上記２（２）参照）。

具体的には、次のように判定します。
（１）所有する宅地を自ら使用している場合（自用地）

（答）
　居住の用か、事業の用かにかかわらず、Ａ、Ｂ土地全体を１画地の宅地として評価する。
（理由）
　Ａ土地、Ｂ土地ともに、他者の権利による制約がないので､その全体を一体として利用することが可能なため。

（２）所有する宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合

（答）
　Ａ、Ｂ土地全体を１画地の宅地として評価する。
（理由）
　使用貸借による借主の権利は極めて弱く、客観的な交換価値を有するものではないため。

（３）普通借地権又は定期借地権等の目的となっている宅地（貸宅地）を評価する場合　―　貸付先が複数であるとき　―

（答）
　Ａ土地、Ｂ土地それぞれを１画地の宅地（貸宅地）として評価する。
（理由）
　Ａ土地、Ｂ土地はそれぞれ異なる者の権利の対象となっている（借地権者が異なる）ため。

（４）貸家建付地を評価する場合　―　貸家が数棟あるとき　―

（答）
　貸家の棟ごとに１画地の宅地とし、Ａ土地、Ｂ土地それぞれを１画地の宅地（貸家建付地）として評価する。
（理由）
　Ａ土地、Ｂ土地はそれぞれ異なる者の権利の対象となっている（借家権者が異なる）ため。

（５）２以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合

（答）
　甲が有する借地権の価額を評価する場合には、Ａ、Ｂ土地全体を１画地として評価する。
　乙及び丙の貸宅地を評価する場合には､それぞれの所有する土地ごとに１画地として評価する。

4　市街地農地等の評価単位
　上記2 （１）ロで説明したとおり、市街地農地及び市街地周辺農地の評価単位は、「利用の単位となっている一団の農地」とされており、具体的には、次のように判定します。
（１）所有している農地を自ら使用している場合　⇒　その全体
（２）所有している農地を自ら使用している場合で、その一部が生産緑地である場合　⇒　生産緑地とそれ以外の部分
（３）所有する農地の一部について、永小作権又は耕作権を設定させ、他の部分を自ら使用している場合　⇒　永小作権又は耕作権が設定されている部分と自ら使用している部分
（４）所有する農地を区分して複数の者に対して永小作権又は耕作権を設定させている場合　⇒　同一人に貸し付けられている部分
（注）市街地山林及び市街地原野の評価単位についても同様の考え方により判定し
　　　ます。

5　地積（評価通達８）
　地積は、課税時期の実際の面積によります。
　なお、評価通達において、土地の地積を「実際の面積」によることとしているのは、固定資産税の土地課税台帳地積と実際の地積とが異なる場合には、実際の地積によることとする基本的な考え方を示したものであり、全ての土地について、実測をしなければならないというものではありません。

6　土地の上に存する権利の評価上の区分（評価通達９）
　土地の上に存する権利の価額は、次表に掲げる権利の別に評価します。

区　　分	概　　　　要
地上権 （区分地上権及び借地借家法に規定する借地権に該当するものを除く｡）	他人の土地において工作物又は竹木を所有するためにその土地を使用する権利（民法第265条）
区分地上権	トンネル､道路､橋梁等の所有を目的として、土地の一定層（空間又は地中）のみを客体として設定される地上権（民法第269条の２）
借地権（定期借地権等を除く｡）	建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権（借地借家法第２条第1号）※１
定期借地権等	借地借家法第22条の定期借地権、同法第23条の事業用定期借地権等、同法第24条の建物譲渡特約付借地権及び同法第25条の一時使用目的の借地権
賃借権（借地権･定期借地権等･耕作権･温泉権（引湯権を含む｡）を除く｡）	賃貸借契約に基づき、賃借人が目的物たる土地を使用収益することができる権利
永小作権	小作料を支払って他人の土地に耕作又は牧畜をする権利（民法第270条）
耕作権（永小作権に該当するものを除く。）	永小作権又は賃借権（農地法第18条第１項本文の規定（農地又は採草放牧地の賃貸借の解約等における都道府県知事の許可）の適用がある賃借に隕る＝いわゆる「ヤミ小作」は含まない｡）に基づく土地を耕作する権利
温泉権	鉱泉地において温泉を排他的に利用できる権利
引湯権	温泉権者から温泉を引湯することができる権利
占用権	河川法第24条（（土地の占用の許可））に規定する河川区域内の土地の占用の許可に基づく権利 　ゴルフ場、自動車練習所、運動場その他の工作物（※２）の設置を目的とするもの 　道路法第32条第１項（（道路の占用の許可））の規定による道路の占用の許可又は都市公園法第６条第１項（（都市公園の占用の許可））の規定による都市公園の占用の許可に基づく経済的利益を生ずる権利 　駐車場、建物その他の工作物（※２）の設置を目的とするもの

※１　借地借家法の制定により認められた一般の借地権（借地借家法第２条）は、「普通借地権」と言われています。また、借地借家法の施行前に成立している既存の借地権については、従前の取扱いが適用されます（同法附則第４条ただし書）。これらの借地権は存続期間や更新、終了事由等に差異はあるものの、併存するものとなっています。
　評価通達では、これらはいずれも建物の所有を目的とする地上権又は賃借権である「借地権」として取り扱っています。
※２　対価を得て他人の利用に供するもの又は専ら特定の者の用に供するものに限ります。