《質問》
・令和４年１月に亡くなった母親の相続により建物（母屋、車庫、倉庫、工場）及びその敷地を取得し、このたび全部の建物を取り壊した後に敷地（600 m）を売却しました。
・相続開始時における建物及び敷地の配置状況等は以下の配置図のとおりです。
・空き家特例（措法35③）の適用要件は具備しているとして、特例対象の敷地面積はどのように判定すればよろしいでしょうか。
カテゴリー: 資産課税
非上場株式の個人間売買の時価について
・財産評価基本通達による株価評価
その会社の従業員数、総資産額、取引金額により会社の規模を判定し、大会社、中会社､小会社に分けて評価方法を規定
この規定は相続とか贈与の場合の評価規定であり売買の場合の規定ではありませんが、個人対個人の売買についての規定はどこにもないのでＢ/Ｋはこの規定を類推準用しています。
その結果としてＡ社の株価は１株当たり10,000円となり、社長の所有株は40,000株であり４億円と計算しています。
これはこれで常識的な帰結である事は否定しません。
同族会社が個人の土地を取得した場合における自然発生借地権の取扱い
《質問》
同族会社（一族経営）である法人Ａは、同法人の役員であるＢの土地を借りて建物を建築し、不動産賃貸を行っております。
今回、Ｂの土地を法人Ａにて買い取ることを検討しております。
法人Ａは個人Ｂに対して、借地権の設定に当たり、権利金に代えて相当の地代を支払う事としておりました。その後、当初の地代の額を据え置き、土地の価額が上昇したことにより、実際に支払っている地代の額が相当の地代に満たないことになるため、自然発生借地権が法人Ａに帰属している状態です。
このような場合に土地を買い取ると借地権は消滅すると考えますが、土地の譲渡価額は自用地（借地権 ＋ 底地）で買い取るべきか、それとも底地部分のみで買い取るべきでしょうか。
太陽光発電設備の敷地にかかる借地権について
《質問》
太陽光発電 ➡ 役員所有
その地基地 ➡ 当該役員の父親所有
このうち、太陽光設備を役員から法人が買取りました。
この場合、借地権の問題は発生するのでしょうか。
また、発生するとした場合に相当の地代の支払をすることにより借地権の認定課税の対象とならないという理解でよろしいでしょうか。
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）
《質問》
貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例が使えるかどうか教えてください。
貸家１軒のため、業務規模になります。
貸家及び敷地の所有者は父です。
① 令和２年１月１日 不動産賃貸開始。
② 令和３年12月１日 父死亡、貸付期間３年未満のため、この相続では
適用不可。当該不動産は、母が相続。
この場合に、母が令和４年中に死亡した場合には、適用できないと思います。
しかし､仮に令和５年に母が亡くなった場合には、小規模宅地等の特例は適用可能なのでしょうか。
二次相続が３年以内にあった場合には適用可能という特例は、そもそも一次相続で適用可能であった場合だと思われますので、母親が所有者になってから３年が必要なのか、相続前の使用状況も含めて３年以上あればよいのか教えてください。
また、仮に母親が所有者になってから３年が必要な場合、所有者になったというのは､登記上所有者が変更された日になるかどうかも教えてください。
被相続人居住用3000万円特別控除の特例の適用について（空き家特例）
《質問》
次のような場合において｢被相続人居住用3000万円特別控除の特例｣を適用することは可能でしょうか。
今回売却した物件（土地及び売却前に取り壊した家屋）の居住状況
１. 従来より夫、妻が同居していた。
２. ××１年夫脳梗塞により入院。
３. 夫の入院により妻は本件物件で一人で生活をしていた。
４. ××２年夫は脳梗塞の後遺症等により入院先より直接、特別養護老人ホーム
に入居。
５. ××３年夫の老人ホーム入居後に本件物件にて独居していた妻死亡
６. ××４年夫が死亡し本件物件を長男が相続取得。
７. 夫の死亡後本件物件は空き家となっていた。（実質的には妻の死亡後）
８. ××５年長男が本件物件の建物を取り壊しし土地のみ売却した。
質問１: 上のような状況で物件の要件等は充足しているものとした場合、｢被相続人居住用3,000万円特別控除」の適用はあるでしょうか？
「被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで､その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用､貸付の用又はその者以外の者の居住のように供されたことがないこと」が要件としてありますが生計一の配偶者であっても「その者以外」に当たるでしょうか。
質問２: 上のケースで
夫入院⇒夫特養入居⇒妻死亡⇒夫死亡
ではなく
夫入院⇒妻死亡⇒夫特養入居⇒夫死亡
という時系列の場合の特例適用は可能でしょうか？
家なき子特例
《質問》
A 母
B 長男
C 長女（長女の夫は4年前に死亡）
D 長女の長男（Aとの養子縁組はなし）
E 長女の再婚予定の相手
建物は全てＡ所有で、土地はＡが3/6 Bが1/6 Cが2/6の所有（共有）になっています。
建物は２、３階はＡの自宅で１階はＢがＡから有償で借りて、事務所として利用しています。Ａの相続では建物を全てＣに相続させ、土地はＡの持分を１:２でＢとＣに相続させる予定です。
Ａは現在Ｃの子供Ｄ（Ａの孫）と共に住んでいます。
Ｃは現在、賃貸のアパートに３年以上住んでいますが、近い将来再婚（籍は入れない形で）をする予定で、再婚相手Ｅ所有の家に同居するとのことです。
高齢のＡの相続が開始した場合、同居の孫Ｄは法定相続人でないためこの点は家なき子特例で問題はないと思いますが、もしＡの相続開始時にＣがすでに、再婚（籍は入れない形で）し、Ｅと同居していた場合はＥを配偶者とみなされて、家なき子特例が適用されず、小規模宅地の評価減80％OFF（建物の２、３階部分に相当する自宅部分に係る土地 : 3/6 × 2/3 ＝ 2/6）は利用できなくなるという解釈でよろしいでしょうか。
被相続人の自宅を海外在住の相続人が取得する場合の小規模宅地の特例について
《前提》
被相続人
・相続日時点で配偶者は既に亡くなっている
・自宅に同居親族はいなかった
相続人Ａ
・数年前から海外在住
・非居住無制限納税義務者で日本国籍を有している
《質問》
前提条件において被相続人の自宅敷地をＡが取得する場合、家なき子として小規模宅地の特例は適用可能でしょうか。
配偶者もしくは同居親族以外が被相続人の自宅敷地を取得する場合、取得者ごとの要件が６項目ありますが、要件（C）③「相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと｣（参考資料 令和3年版 図解「相続税・贈与税」・特定居住用宅地等に係る表より）についてＡ自身が海外に所有している家がなければ（Ａの配偶者や子名義の家に居住しているのであれば）要件を満たしていると解釈可能でしょうか。
また、Ａが海外に所有している家に居住していたら適用不可でしょうか。
居住用財産譲渡3,000万円特別控除の適用可否について～その２
《前提》
隣接する２筆の土地（土地Ａと土地Ｂ）にまたがって一つの家屋Ｃが建っています。
土地Ａの所有者：甲
土地Ｂの所有者：乙と丙
家屋Ｃの所有者：甲が1/2、乙と丙が1/4ずつ
甲、乙、丙は従兄弟の間柄です。
家屋Ｃの居住状況は下記①②の４名が住んでいます。
① 甲とその母親
② 乙とその母親
家屋Ｃは一般的な戸建住宅で､二世帯住宅等ではありませんが、①と②はそれぞれの家庭ごとに独立した生活を営んでいます。
このたび、甲一家が家屋Ｃを出ていくことになり、甲が所有する｢土地Ａ｣及び｢家屋Ｃの甲持分｣を、乙と丙が1/2ずつ負担して買い取ることになりました。
《質問》
この場合の甲の譲渡所得における「居住用財産3,000万円特別控除」の適用の可否についてご相談です。
１. 乙への売却部分については､①甲家族と②乙家族が生計一なのか、生計別なのかが問題になると思いますが、どのように判断すればよいでしょうか。
２. 丙については家屋Ｃに居住しておらず明らかに生計別と考えられるため、丙への売却部分（つまり売却額の半分）は居住用財産の特例の適用OKでよろしいでしょう
か。
居住用財産譲渡3,000万円特別控除の適用可否について
《前提》
・令和３年12月１日妻死去
・妻が所有していた土地･建物の持分は子が相続する。
・建物は取壊す予定。
・更地となった［東］の土地に子が自宅を建てる。（母からCashで相続する）
《質問》
夫が所有している［西］の土地について居住用財産3,000万円控除は適用可能でしょうか？（建物を取り壊した後に1,200万円で売却予定）