小規模宅地等の特例適用の可否について

《質問》

①　当該土地は1/2が被相続人（X）名義、1/2が被相続人の妹で唯一の相続人（Y）名義
　その上に賃貸アパート（４部屋で賃貸割合100％）があり建物の名義は被相続人の甥っ 子でＹの息子である（Ｚ）名義となっています。
　また、ＺはＸとＹに対して地代は払っておらず使用貸借でありX・Ｙ・Ｚともに同居して生計を一としています。
　今回の相続で当該土地をＹが相続する予定ですがこの時の評価方法について貸宅地評価ではなく、自用地評価で間違いないでしょうか。
　また、貸付事業用宅地等の特例は適用可能でしょうか。
（適用を受けるためには、ＹではなくＺが相続しなければならないなど）

②　別の土地で1/2が被相続人（X）名義、1/2が被相続人の妹で唯一の相続人（Y）名義
　その上に賃家があり、建物の名義はＸとＹが1/2ずつとなっています。
　貸家の入居者は第三者で相当の賃料ももらっております。
　今回の相続で当該土地をＹが相続する予定ですが、この時の評価方法について貸宅地評価で間違いないでしょうか。
　また、貸付事業用宅地等の特例は適用可能でしょうか。