《質問》
テニスコート及びクラブハウスの敷地について（図面参照）
テニスコート及びクラブハウスはそれぞれ別の契約書にて、同族会社へ貸付を行い、同族会社がテニスクラブの運営を行っております。
［評価単位･評価方法］
クラブハウスの敷地283㎡は宅地であり、テニスコートの敷地3281㎡は雑種地であるためそれぞれ別評価単位として評価します。
クラブハウスの敷地は、家屋を同族会社へ賃貸しているため、貸家建付地とします。
（賃料が土地＆建物の年間固定資産税の1.5倍ほどですが、そもそも賃貸借といえるのでしょうか？）
テニスコート敷地は、貸し付けている雑種地であるが、その芝･防球ネット･照明設備などの賃貸している設備はすべて個人所有であるため、賃借権の控除は行いません。
また、造成費の控除も行わないため、シンプルな自用地評価とします。
※不動産登記事務取扱手続準則69条（9）で｢テニスコートについては、宅地に接続するものは宅地とし、その他は雑種地とする｣と定められていますが、本件のテニスコート敷地は｢宅地に接続するもの｣には該当しないでしょうか？
［小規模宅地］
クラブハウスの敷地及びテニスコート敷地のいずれも、400㎡まで特定同族会社事業用宅地等の適用ありとし、有利な方から適用します。
それぞれ賃貸借と呼べるかがポイントかと思いますが、いかがでしょうか？
平成29年3月３日の国税不服審判所の裁決で、固定資産税の半分以下でテニスコートを同族会社へ賃貸していたものは、実態は使用貸借とされていますが、本件は1.5倍ほどは取っているので問題ないでしょうか？ただし周辺相場よりは安い賃料であると思います。
他にも考えうる論点などがあれば、ご教示ください。
10億超の土地となり、税務調査が入ると想定しております。
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