1. 物件の確認
所在、所有者、使用者等の確認を行う。
⇒取得者課税の原則（相続税法第1条の3及び第1条の４）
2. 土地の評価上の区分
（1） 原則（評基通7）
土地の価額は、課税時期の現況によって、次の地目の別に評価する（別紙1参照）。
宅地･田･畑・山林･原野･牧場･池沼･鉱泉地･雑種地
（考え方）
これは、土地の取引は、通常利用単位ごとに行われ、その取引価格は利用単位を基に形成されていると解されている（平成15年４月22日千葉地裁）。
（2） 特例的な取扱い（評基通7ただし書き）
イ 一体利用の土地
一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、その内の主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価する。
＊Ｃ土地は､ゴルフ練習場の駐車場として利用している。
⇒ Ａ､Bを一体で評価する。
⇒ Ｃ土地は、不特定多数の者の通行の用に供されて道路によりＡ、B土地とは物理的に分離されていることから区分して評価します。
（考え方）
評基通7ただし書きにおいて、一体として利用されている一団の土地（隣接）が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとしている。これは、地目別評価の原則に従うと、大規模な工場用地、ゴルフ練習場用地等のように一体として利用されている一団の土地のうち2以上の地目がある場合は、その一団の土地をそれぞれの地目ごとに区分して評価することになるが、これでは一体として利用されることによる効用が評価額に反映しないため、実態に則した評価を行うこととしたものである。
ロ 一団の土地（別紙2 参照）
市街化調整区域以外の都市計画区域で、市街地的形態を形成する地域において、市街地農地、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価する。（＊宅地は､一体で評価しないことに留意する。）
（事例①）の場合、標準的な宅地規模を考えた場合にはＡ土地は地積が小さく、形状を考えた場合には、Ｂ土地は単独で評価するのではなくＡ土地と合わせて評価するのが妥当と認められます。また、位置を考えた場合には、Ｃ土地は道路に面していない土地となり、単独で評価するのは妥当ではないと認められることから、Ａ、Ｂ及びＣ土地全体を一団の土地として評価することが合理的であると認められます。
（事例②）の場合、山林のみで評価することとすると、形状が間口狭小、奥行長大な土地となり、また、山林部分のみを宅地として利用する場合には、周辺の標準的な宅地と比較した場合に宅地の効用を十分に果たし得ない土地となってしまいます。
（事例③）では、各地目の地積が小さいこと、（事例④）では、山林部分が道路に面していないことから、やはり宅地の効用を果たすことができない土地となります。
（考え方）
宅地化が進展している地域に存し、市街化農地等及び宅地と状況が類似する雑種地が隣接している場合には、その規模、形状、位置関係等から一団の土地として価格形成がなされるケースがあります。これらの土地は、近隣の宅地の価額の影響を強く受けるため､原則として、いわゆる宅地比準方式により評価することになっており、基本的な評価方法はいずれも同じであるという評価方法の同一性に着目して、地目の別に評価する土地の評価単位の例外として、その形状、地積の大小、位置等からみて一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価することとなります。
3. 相続・遺贈又は贈与により取得した宅地の評価（別紙2 参照）
（1） 取得者単位で評価
現行相続税法は、取得者課税方式によってますから、原則として、取得した土地ごとに評価します。
（2） 不合理分割と認められる場合
分割前の画地を｢1画地の宅地｣とし評価します。
不合理分割とは
① 分割後の画地が宅地としての通常の用途に供することができないとき
（無道路地・帯状地・過剰な不整形地等となる）
② 分割後の画地が宅地として、その地域の標準的な宅地の地積を有さず、
著しく狭くなってしまうとき
③ 故意に土地の価値を下げるような分筆を行い、土地の評価額を下げて、
相続税負担を意図的に大きく軽減させようとしているとき
④ 現在及び将来において、有効な土地利用ができないとき
分筆したことによって､著しく評価を下げることになったとしても、その地域の標準的な面積を有しており、土地の有効利用が可能である場合には、その分割に妥当性があると認められますので､不合理分割には該当しません。
不合理分割の例
① Ａ土地の地積が狭小で､Ｂ土地は一方路線のみに接することとなる場合
【判定理由】
Ａ土地‥･間口狭小、奥行長大の補正ができる。
B土地‥･側方加算がされない。
② B土地を接道義務に満たない間口距離の土地に分筆した場合
【判定理由】
接道義務‥･都市計画法上､幅員が４ｍ以上の道路に2ｍ以上接して
いなければなりません。
Ｂ土地‥･間口が４ｍあれば、通常の用途に供せますが、本事例の
場合、接道が1ｍであり､建築基準法その他の法令により規制されます。
（不合理分割とされます。）
（注）‥･間口が４ｍあり､標準的な面積を有していれば、合理的な分割
といえます。
（参考） 接道義務（東京都建築安全条例の場合）
③ Ａ土地の地積が狭小で､Ｂ土地が無道路地となる場合
【判定理由】
Ｂ土地‥･通常の用途として、土地の有効利用を考慮した場合、
わざわざ無道路地として分割しない。
④ Ａ土地の地積は標準的だが､Ｂ土地を故意に無道路地として分筆した場合
⑤ 故意にＢ土地を正面路線と裏路線に接する形状に分筆させた場合
【判定理由】
Ａ、B土地‥･不整形地補正を適用するため
Ｂ土地‥‥‥併せて､角地加算を免れるため
⑥ 建物が既に建築されているにもかかわらず建物を分断する形状で分筆した場合
例示
建物の所有者がＡだとした場合
【判定理由】
土地をA、Bに分割相続する合理的な理由がない。
全体を１画地として、評価する。
検討事項