《質問》
以前から接骨院（柔道整復師）を個人で経営しております。
収入は保険適用が約３分の2、他は自由診療分となります。自由診療は年間1,000万円超あるので消費税申告をしております。一般消費者が相手なのでインボイス登録しなくてもよいとの話を聞きましたが大丈夫でしょうか。
カテゴリー: 消費税
相続があった場合の所得税・消費税の取扱いについて
《質問》
不動産賃貸業を行っている個人甲が令和３年６月末に死亡しました。
賃貸不動産収入はＡ物件とＢ物件から生じ、いずれも消費税の課税対象です。
相続人は長男と次男だけで、令和４年３月末の遺産分割協議でＡ物件は長男が、Ｂ物件は次男が相続することになりました。
賃貸収入（課税売上）は、毎年同額で、不動産Ａが年額1200万円（100万円／月）、不動産Ｂが600万円（50万円／月）です。
令和３年分～５年分までの所得税の申告、消費税の納税義務の判定は具体的にどのようになりますか。
なお、長男、次男はサラリーマンで課税売上になる収入はありません。
《さくら税研からのアドバイス》
【所得税関係】
⑴ 令和３年１月から６月までの収入
被相続人甲帰属の収入として準確定申告を行います。
⑵令和３年７月以降の収入
遺産分割が確定していない間は、相続財産は相続人である長男と次男の共有に属するものとされ、各相続人が法定相続分に応じて申告することになります。
遺産分割協議が整い分割が確定すれば、それ以後の申告は確定したとおりに申告することになります。
なお、分割が確定しても、未分割の期間の所得の帰属に影響を及ぼすものではありません。したがって、分割が確定したことを理由とする更正の請求や修正申告をすることはできません（最高裁判決17年9月8日参照）。
相続前と相続後の所得税（不動産分）の申告は次表のとおりとなります。
（単位：万円）
| 元年分 | ２年分 | ３年分 | ４年分 | ５年分 | |
| 被相続人 甲 | 1800 | 1800 | 900 | ― | ― |
| 相続人 長男 | ― | ― | 450（注1） | 1125（注2） | 1200 |
| 相続人 次男 | ― | ― | 450（注1） | 675（注２） | 600 |
注1 （100万円+50万円）×6月×1/2＝450万円
注2 （100万円+50万円）×3月×1/2＝225万円
長男100万円×9月+225万円＝1125万円
次男50万円×9月+225万円＝675万円
【消費税関係】
１ 相続があった年（令和３年分）の相続人の納税義務の判定について
⑴ １月１日～相続のあった日
相続人自身の基準期間における課税売上高⇒1000万円以下免税、1000万円超課税
ご質問の場合、長男と次男はいずれもサラリーマンで課税売上高は「０」ですのでこの間は免税となります。なお、被相続人は基準期間（元年分）の課税売上高が1000万円超ですので課税事業者として申告が必要です。
⑵ 相続のあった日の翌日～12月31日
①相続人の基準期間における課税売上高
②被相続人の基準期間における課税売上高
①と②いずれも1000万円以下 免税 ①と②いずれかが1000万円超 課税
ご質問の場合、「被相続人の基準期間における課税売上高」は、遺産分割が済んでいませんので、法定相続分を乗じた金額となります（消基通1-5-5）。
①は「０」です。
②＝1800万円×1/2＝900万円≦1000万円
したがって、①と②いずれも1000万円以下ですので相続人は免税となります。
２ 相続があった年の翌年分（4年分）、翌々年分（5年分）の相続人の納税義務
次の金額が1000万円以下⇒免税 1000万円超⇒課税
○ 事業の全てを相続した場合
（相続人の基準期間における課税売上高）
＋
（被相続人の基準期間における課税売上高）
○ 事業の一部を相続した場合
（相続人の基準期間における課税売上高）
＋
（相続した事業に係る部分の被相続人の基準期間における課税売上高）
⑴ 令和４年分の納税義務の判定について
分割のあった年の納税義務の判定は、課税期間の開始する前に判明していなければならないという考え方のもと、4年分は3年12月31日の状況で判定します。
すなわち、
０+1800万円×1/2＝900万円≦1000万円
となり長男、次いづれも免税事業者となります。
⑵ 令和５年分の納税義務の判定について
納税義務の判定時期（令和4年12月31日）には、遺産分割協議が済んでいるので、長男・次男の納税義務（基準期間３年分）は次のアとイの合計額で判定します。
ア 各相続人が事業所ごとに分割して承継した場合、「被相続人の基準期間における課税売上高」は、各相続人が承継した事業場に係る部分の課税売上高となりますので、A不動産を相続した長男が600万円、B不動産を相続した次男が300万円となります。
イ 各相続人の基準期間における課税売上高 450万円
相続人長男の判定 600万円+450万円＝1050万円＞1000万円（課税事業者）
相続人次男の判定 300万円+450万円＝750万円≦1000万円（免税事業者）
《参考資料》
【国税庁Ｈ.Ｐより】
別紙 前年に相続があった場合の共同相続人の消費税の納税義務の判定について
別紙 相続があった年に遺産分割協議が行われた場合における共同相続人の消費税の納税義務の判定について
【消費税基本通達】
（共同相続の場合の納税義務）
1－5－5 法第10条第1項又は第2項《相続があった場合の納税義務の免除の特例》の規定を適用する場合において、2以上の相続人があるときには、相続財産の分割が実行されるまでの間は被相続人の事業を承継する相続人は確定しないことから、各相続人が共同して被相続人の事業を承継したものとして取り扱う。この場合において、各相続人のその課税期間に係る基準期間における課税売上高は、当該被相続人の基準期間における課税売上高に各相続人の民法第900条各号《法定相続分》（同法第901条《代襲相続人の相続分》から第903条《特別受益者の相続分》までの規定の適用を受ける場合には、これらの各条）に規定する相続分に応じた割合を乗じた金額とする。（平17課消1－22により改正）
事務所家賃が口座振替の時のインボイス制度
《質問》
適格請求書の記載事項として
① 適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号
② 取引年月日
③ 取引内容（軽減対象課税資産の譲渡等である場合には、その旨）
④ 税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率
⑤ 税率ごとに区分した消費税額等
⑥ 書類の交付を受ける事業者の名称又は氏名
事務所家賃が口座振替の時のインボイス制度
事務所などを借りている場合は、家賃の支払いは口座振替の場合が多いと思います。
事務所の家賃などは、毎月請求書は発行しません。
インボイス制度は、支払った家賃を仕入税額控除する場合は、原則として適格請求書の保存が必要となりますとありますが、インボイス制度で、事務所家賃を仕入税額控除する場合は、次の３つの方法が考えられるみたいですが、実務的にはどの方法になりそうでしょうか。
① 毎月発行された適格請求書を保存する
② まとめて発行された適格請求書を保存する
③ 契約書に登録番号など必要な事項を書いて、通帳を保存する
居住用賃貸住宅に係る仕入税額控除について
不動産を取得した際の消費税の処理要領について一覧表を作成しましたので執務のご参考にしてください。
１ 土地・建物（棚卸資産）の取得時において、仕入税額控除適用の有無について状況別に一覧表としたものです。
土地・建物の消費税 （棚卸資産）
２ 土地・建物（固定資産）の取得時において、仕入税額控除適用の有無について用途別に一覧表としたものです。
土地・建物の消費税 （1,000万円以上の固定資産）
３ 高額特定資産・調整対象資産を取得した場合の年度ごとに免税点制度、簡易課税制度適用の有無について一覧表としたものです。
高額特定資産・三年縛り
４ 高額特定資産・調整対象固定資産のイメージ図
高額特定資産と調整対象固定資産
消費税の区分記載請求書の記載事項について
《質問》
現在コンビニエンスストアを経営しております。
従来からコンビニ本部へのオーナー登録は父の名義でしたが、相続により娘である私がオーナーを引き継ぎ確定申告等も私の名前で行っております。なお、配偶者も一緒に働いており青色事業専従者となっております。
令和3年分の消費税申告において、事業用車両の課税仕入れが漏れていたため更正の請求を行ったところ、当該車両の購入契約や車検証の名義が主な使用者である夫の名義となっていたため「課税仕入れは認められない」と言われてしまいました。事業の用に供しており、名義が違うだけで認められないのでしょうか。
転売目的居住用建物の課税仕入れの取扱いについて
《質問》
この度、転売目的の居住用建物を複数棟購入しました。（完全な別物件）
その内何棟かは現在も入居者がおり、そのまま転売（オーナーをチェンジ）しようと考えております。各物件の取得価額は全て1,000万円未満ですが消費税の課税仕入れの取扱いを教えてください。
消費税課税事業者選択届書の提出時期について
《質問》
個人Ａは、令和１年１１月に不動産貸付物件を売却するまで消費税の課税事業者として不動産貸付収入を得ていましたが、売却後は貸付事業は廃業し、現在に至るまで何ら事業は行っていません。
令和４年８月になり事業を開始することになり、設備投資として多額の減価償却資産を取得する予定ですので還付を受けるために課税事業者の選択届出書の提出したいと思っていますが、令和４年中に届出書の提出を行えばよろしいのでしょうか。気がかりなのは貸付物件を売却した際に、事業廃止届出書の提出をしていないことです。 “消費税課税事業者選択届書の提出時期について” の続きを読む
消費税棚卸資産に係る調整
《質問》
課税事業者が翌課税期間に免税事業者となる場合は期末棚卸資産に係る消費税額の調整（仕入税額控除減算）が必要となってきますが、翌々課税期間が課税事業者になった場合、課税事業者期間において調整した棚卸資産が売れ残り期末棚卸資産となった時には再調整（仕入税額控除の適用）はできませんか。
居住用賃貸建物購入による仕入税額控除
《質問》
居住用賃貸建物購入に係る仕入税額控除ですが、判定手順として以下で良いでしょうか？
１ まず居住用賃貸建物に該当するかどうか（基本通達11-7-1）で判定⇒キッチン
や風呂があれば居住用賃貸建物と見なされる。
２ １で居住用賃貸建物に該当してしまっても、課税仕入れの日の属する課税期間の末日までに、事務所として賃貸契約書を結べば、その期で税額控除OK（基本通達11-7-2）
上記を踏まえてお聞きします。以下の場合、課税仕入れの取扱いを教えてください。
Q１ 10階建ての通常の居住用マンションの一室を購入し事務所として賃貸した場合
Q２ 10階建ての通常の居住用マンションの一室を購入し事務所として自分で使う場合（税理士が居住用マンションを購入して事業に使う事を想定しています）
Q３ 10階建ての都心にあるオフィスビルの一室を購入し事務所として賃貸する場合
Q４ 10階建ての都心にあるオフィスビルの一室を購入し事務所として賃貸（貸付契約は事務所）でも実態として住居として賃借人が使用している場合
※オフィスビルはお茶を入れる給湯器やお皿を洗うジンク等があり、風呂はない場合を想定しています。
妻所有の建物を借り夫が事業を行っている場合の課税関係
《質問》
個人Ａは、その妻Ｂ所有の建物の１階部分を借り事業を行っています。①ＡからＢに家賃10万円（同条件の賃借料の金額は20万円）を支払った場合、②無償で貸付けた場合のそれぞれの課税関係はどうなりますか。Ａ、Ｂそれぞれは消費税の課税事業者です。