《前提》
・対象財産について、土地は被相続人の所有、建物は同族会社が所有している。
・被相続人から同族会社への土地賃貸条件は以下の通りである。
地代は65,000円／月、780,000円／年で借地権設定時（H13年）より据え置きである。
無償返還届出書の提出はしていない。
権利金の収受は無い。
・前述の条件より、算出した通常・相当の地代は以下のとおりである。
通常の地代の年額 ： 1,295,148円
相当の地代の年額 ： 4,317,162円
・固定資産税等の年額は168,507円である。
・当該建物は4階建の貸ビルとなっており、利用状況は以下のとおりである。
1階 ：同族会社店舗/貸店舗
2階 ：自宅
3階 ：賃貸物件（1世帯）
4階 ：賃貸物件（2世帯）
・相続時点において、4階のうち1世帯で家賃の未納があった。未納だった期間は3か月ほど。
相続後も賃貸関係が続いており、現在は家賃の支払いはある。
《質問》
① 実際の地代が通常の地代未満、固定資産税相当額超えの場合
借地権の価格 ：自用地価格 × 借地権割合
底地の価格 ：自用地価格 × (１－借地権割合)
の計算方法で妥当でしょうか。
② 同族会社の借地権について、この場合は貸家建付借地権として評価するかと思いますが、3か月間の家賃の未納があった部屋について、現在も賃貸状況が続いていることから一時的な空室として賃貸中の部屋として考え、賃貸割合に含めても問題ないでしょうか。
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