個人が法人に土地の無償貸与をした時の借地権認定課税について

《事実関係》

個人Aが法人Bに土地を貸し、法人Bは借地に工場を立てて事業を営んでいます。
個人Aと法人Bの間で賃貸借契約書を交わしておりますが、賃料は無料、ただし公租公課は賃借人が負担するという内容で実質的には使用貸借契約と思われます。
賃貸契約書は、昭和57年11月1日に作成されています。
法人Bの貸借対照表に借地権は計上されていません。
無償返還届出書は未提出です。
この地域の借地権割合は50％です。

《当方の見解と質問》

①　個人Aと法人Bで結んだ契約は使用貸借契約と考えます。無償返還届出書の提出がなく、法人Bは権利金相当額を個人Bに支払っていないため、受贈益を得たことになります。このような場合の財産評価は、個人Aの土地は50％減額し、法人Bは借地権を計上することとされています。
　しかし、受贈益の処理を法人Bが行っておらず、受贈益の認定課税もされていないため、個人Aの土地は100％で評価し、法人Bに借地権は計上しないと考えますがよいでしょうか。

②　本来は借地権の認定課税がされるべきですがなされていないため、現在は認定課税について時効が成立していると考えて、個人Aの土地は50％減額し、法人Bは借地権を計上することは可能でしょうか。

③　現在は事実上使用貸借契約ですが、今後賃料の授受を行って、無償返還届出書の提出を考えています。このような場合、個人Aの土地は20％減額し、法人に借地権20％を計上して評価することは可能でしょうか。また、現段階で無償返還届出書を提出することについて、どのような税務上のリスクが考えられるのでしょうか。