《質問》
･ 相続開始日 : R4.2.7
･ 自宅（３階建て）の３階部分が賃貸用
･ R2.12から空室で、R4.1から新たな賃借人に賃貸
･ 退去後、速やかに新たな賃借人の募集を開始
･ 空室の間、他の用途に供していない
13か月の空室期間がありますが、退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、相続開始日においては賃貸されていますので、租税特別措法通達69の4-24の３における「一時的に賃貸されていなかったと認められるとき」に該当し３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等に該当せず、貸付事業用の小規模宅地等の特例を適用して差し支えないでしょうか？
【論点①】相続開始日において空室の場合（小規模宅地等の特例の適用）との比較について
租税特別措法通達69の4-24の３において、「一時的に賃貸されていなかったと認められるとき」の例示として、「（1）継続的に賃貸されていた建物等につき賃借人が退去をした場合において、その退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき」と示されていますが、速やかに募集が行われており、相続開始日において賃貸されていれば、その空室の期間は問われない、もしくは何年間も募集しているなど募集期間として相当な期間を超過していなければ問題ない、と考えてよいでしょうか？
（根拠）
租税特別措法通達69の4-24の２において、相続開始日において空室であった場合も一時的に賃貸されていなかったと認められる場合は、小規模宅地等の特例が適用できるとされており、資産課税課情報第９号（令和３年４月１日）の事例６において、「空室となった直後から不動産業者を通じて新規の入居者を募集しているなど、いつでも入居可能な状態に空室を管理している場合は相続開始時においても被相続人の貸付事業の用に供されているものと認められる」と参考で示されています。相続開始日において空室の場合と、相続開始前において空室の期間がある場合とで、取り扱いが異なることとなるのは違和感がありますので、相続開始前において空室の期間がある場合も同様の基準で判断すべきと考えました。
【論点②】貸家建付地評価の一時的に賃貸されていなかったと認められる期間との比較について
財産評価基本通達26において「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」も貸家建付地評価ができると示されており、タックスアンサーNo.4614において、「空室の期間が、課税時期の前後の例えば１か月程度であるなど、一時的な期間であること」と具体的な期間も示されています。一方で小規模宅地等の特例の場合は、【論点①】のとおり具体的な期間は示されておらず、いつでも入居可能な状態に空室を管理している場合といった要件しか示されていません。貸家建付地評価の場面と、小規模宅地等の特例の適用の場面で、「一時的に賃貸されていなかった」の認定基準は異なると考えてよいでしょうか？
