カテゴリー: 資産課税

《質問》

　以下の状況等の場合、所得税法64条2項に基づき保証債務特例が適用できますか？
　具体的には、求償権行使不能の要件である債務超過の判定において、代表者借入金の扱いはどうなるのでしょうか？

〈会社の状況〉

資産　100,000千円（時価評価額は現在精査中）
負債　200,000千円
　負債のうち金融機関借入金　50,000千円
　負債のうち代表者借入金　　150,000千円
差引　△100,000千円（債務超過）

〈今後のスケジュール〉
5/31　代表者個人の不動産（土地建物）を売却（250,000千円）
　　　金融機関よりの督促前
6月　当該売却代金をもって金融機関借入金を返済（保証人として弁済）
　　　代表者が会社に対して求償権を取得
7/30　解散予定（速やかに清算結了を目指す）

〈懸念事項〉
保証債務特例の適用に当たり、求償権の行使不能が要件となりますが、「求償権を放棄してもなお債務超過であること」の条件について、以下の疑念を持っております。いかがお考えでしょうか？

・当該会社は債務超過であることは間違いありませんが、負債のうち大部分を代表者からの借入金が占めており、当該借入金の放棄を受ければ債務超過は解消することになります。代表者の意思でコントロールできる当該借入金を加味して債務超過と判定して問題ないでしょうか？
（債務超過の状況は5年以上継続しています）

・債務超過の判定は時価ベースで行うのが当然ではありますが、当然に負債も時価評価するとなれば、代表者借入金の債務超過部分は返済不能であることから、時価は相当程度低いものになります。すなわち、時価ベースでの債務超過部分は回収不能となり、純資産は理論上プラスとなるため、債務超過の要件に当てはまらないのではないかと疑念を抱いております（DESにおける債務消滅益と同様の考えになるでしょうか）。

“保証債務特例の適用について” の続きを読む

《質問》

平成26年に実父の死亡により、実父の実家（戸建土地建物）を長男が相続しました。
実父は一人暮らしでした。
しばらく空き家にしていたのですが、平成27年に実家（建物）を全て取壊しました。
その後、土地については分筆を行い二等分しました。
片方は長男が家を建築し長男の自宅として現在も住んでいます。
もう片方の土地は更地で、今年（平成29年）売却を検討しております。
この場合、今年売却を検討している土地について、被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例（3,000万円控除）の適用は可能でしょうか？
もともとの実父の自宅土地の「半分」の譲渡、という点が気になっています。
その他のこの規定の要件は全て満たしていると思います。

“相続した土地の一部に建物を建て残りの土地を売却した時の3,000万円控除の適用について” の続きを読む

《質問》

もともとA土地を共有して父子が持っていました。
子が2/3
父が1/3
この土地をこのたび共有物分割協議により分筆して分割取得しました。分筆は3区画で行われました。
2区画は子
1区画は父
ここまでであれば、共有物分割なので確定申告は必要なしのはずです。
ただ、土地の利用上の問題で、隣接する父の土地と分割協議により分割された子の1区画分を交換することとなりました。
面積も同じ完全な等価交換で交換差益も生じませんが、交換特例の条件で、この子の1区画は、所有期間1年以上の問題が出てくるのですが・・・
私的には、この子の1区画は、以前より何十年も共有で所有してきたことから、分筆したとはいえ、その所有期間を引き継ぐのではないかと考えております。
いかがでしょうか？

“共有地の分割後の交換について” の続きを読む

《質問》

　下記図ような二方路線価の土地で、その二方路線について高低差が最大4.15m程あり、かつその高低差が斜面になっているために、使用できる地積が実際の登記簿上の地積と相違する場合、小規模宅地の特例以外に土地の課税価格を下げられる方法はありますでしょうか。

写真1

写真2

“道路との段差が著しい土地の評価について” の続きを読む

【評価に係る土地の賃貸関係】

・被相続人　甲（A・B土地を所有）
・甲が株式を所有していた会社乙（C土地を所有）及び会社丙
・A土地は乙社が甲から賃貸借し、その上に建物を建築。当該建物の1Fは乙社が自社店舗として利用し、2Fは第三者に賃貸。
→　「甲の相続財産としての貸宅地」　及び　「乙社株式評価の際に用いる貸家建付借地権」評価を要する。

・B土地もA土地と同じ利用状況。場所はA土地とは離れている。
→　「甲の相続財産としての貸宅地」　及び　「乙社株式評価の際に用いる貸家建付借地権」評価を要する。

・C土地は丙社が乙社から賃貸借し、その上に建物を建築。当該建物の1Fは丙社が自社店舗として利用し、2Fは第三者に賃貸。
→　「乙社株式評価の際の貸宅地」　及び　「丙社株式評価の際に用いる貸家建付借地権」評価を要する。

“相続税の財産評価にかかる「相当の地代通達」の取扱いについて” の続きを読む

《質問》

　土地と建物を被相続人が所有しております。
建物概要(参考写真)
3F　自宅100㎡　(被相続人の甥が取得)
2F　賃貸100㎡　(住宅　第３者)
1F　車庫として賃貸50㎡　(2Fの賃借人とは別人)
土地160㎡

参考写真

①評価について
3F部分(160㎡×(100㎡/250㎡)は自用地
2F部分(160㎡×(100㎡/250㎡)は貸家建付地で良いと思いますが、
1Fの車庫部分の評価‥‥‥160㎡×(50㎡/250㎡)は、自用地評価なのか、貸宅地か貸家建付地のどちらになりますでしょうか。

②小規模宅地について
1Fと2Fに対応する面積分160㎡×(100㎡+100㎡)/250㎡⇒貸付事業用宅地として、50％の評価減(事業継続承継要件と保有継続要件は満たしております。)

3Ｆ部分・・・特定居住用宅地として80％の評価減⇒相続開始前3年以内に国内にある親族（今回の場合被相続人の甥）自身所有の家屋に居住した事があれば、80％の特例は受けられないかと思いますが、今回の甥っ子さんの場合、自分名義でマンションを今でも所有しておりまして、過去に住んでいたみたいなのですが、3年以内かどうか微妙なようなのです。（光熱費の領収書も見当たらないそうです）その場合、住んでいたかどうかは水掛け論になってしまうかと思いますが、実際否認されてしまうケースはあるのでしょうか。

“土地の評価及び小規模宅地の適用について” の続きを読む

《質問》

50％部分が自宅､残り50％が賃貸用物件として使用している不動産（現在、夫が100%所有）の1/2を妻に贈与した場合、贈与税の配偶者控除の適用はどのようになりますか。
また、その後この不動産から生ずる不動産所得はすべて、夫に帰属することになるのでしょうか。または、それぞれの持分が1/2であるため、妻にも不動産所得が帰属することになるのでしょうか。

“賃貸併用住宅を妻に贈与した場合の課税関係について” の続きを読む

【前提】

･相続発生日27年5月9日（申告期限28年3月9日）
･被相続人:毋　　相続人:息子と娘の2人。
･遺産総額128百万円。（小規模宅地考慮前は2百万多い130百万円。また、下記Ａ社の株式含む。）
･遺産分割27年6月17日成立。（被相続人の成年後見人作成の財産目録で作成）
『遺産分割協議書内に記載されていない相続財産はすべて息子が取得する』文言が記載されております。

【経緯】

･遺産分割協議後に相続税の申告前の財産確認で妹側は非上場会社Ａ社の株式があることを初めて認識しました（評価額として35百万、株数は13株）。
当該遺産分割協議書内にはＡ社の株式は含まれていません。
･妹側から弁護士を通じて、株式の法定相続分の金銭の要求があり。
ただし、再度の遺産分割は望んでおらず、単純な金銭要求。
･息子側の弁護士の考えでは当初分割時にはＡ社株式が共通の認識ではないため分割はされていないとの考えもあり。
･今後の交渉次第ですが。①Ａ社株式のみの分割協議を行うか②全資産を再度分割協議するか③改めて分割協議はしないで単純にＡ社評価額の半額を息子から娘へ支払うかとなります。

《質問》

○小規模宅地の特例の適用の可否について
　上記の経緯の①～③の今後の交渉次第で対応が変わってくるかと存じますが申告期限までに協議が終わらない場合でのご質問となります。
①の株式のみ協議した場合には、当初分割は有効となり、小規模の適用有りで3/9までに申告してもよいでしょうか？また、③の場合には改めて分割協議はしないため、分割は確定し小規模の適用は有りで申告してもよいでしょうか？
（②の場合には未分割のため、適用無しで申告と考えております。）
　ちなみに③の場合には、分割協議後の現金の支払いのため、贈与という認識で問題ないでしょうか。株式の代償金という認識はされないでしょうか？

○未分割の場合の申告について
　仮に上記のご質問で①株式のみの分割協議の場合に小規模宅地が適用されて、当初申告で株式を半分ずつ（6.5株ずつ）で申告してその後の協議で各人の税額が変更となった場合には、改めて更正の請求等で申告すべきでしょうか？
　株式のみの配分ですと全体の税額は変わらないため、改めて税務署側へ申告書等は提出せずに相続人間での現金授受で調整しようと考えております。
　このような場合、税務署側へ提出しない場合、相続税の調整金額は贈与とみなされるリスクはありますでしょうか。

“遺産分割協議後に財産を認識した場合の相続税の課税関係について” の続きを読む

《質問》

相続にかかわる、土地の小規模宅地の特例の適用の有無についての質問です。
下記のような状況で、居住要件や保有要件など、どれもとてもきわどい状況となっており果たしてこの場合特定居住用の80%を適用していいのかどうかご教授ください。
また、もし特定居住用が適用できる場合、どのような根拠資料を添付すればよいでしょうか。

相続人：2人

被相続人は、住民票では1人で住んでいることになっておりますが、実際は相続人Ａが頻繁に行き来をしており、面倒を見ていました。また、生活面でも相続人Ａは、家族共々頻繁に被相続人の家で寝泊まりもしていました。この土地は、相続人Ａが相続します。
　元々、被相続人が居住していた家屋について、被相続人に介護の必要が出て来たことから建物を取り壊し、相続人の名義で建物を建築するも死亡の4日後に新築登記されました。（死亡日には完成はしていたと思われますが、確たる証拠はありません）なお、この建物は被相続人と同居をする前提でバリアフリー化が施されており、入浴施設も介護を考えてのものになっています。
　この建物を建築した相続人Ａは、被相続人の息子で、当時は別に自宅を有していました。しかし、親に介護の必要が出たため自宅を売却し、建築後の家屋に居住する準備を進めているさなかに被相続人が死亡しました。相続人Ａは、住民票は死亡の1ヶ月前に建築中の家屋の場所に移していましたが、元の自宅の売却は最終的に被相続人の死亡後2週間経った日となりました。

“相続直前に居宅を取壊し新居を建設中の場合の小規模宅地の適用について” の続きを読む

《平成28年11月10日桜友第497号より引用》

　　　　　　　　国税実務問答　　　（第392回）

　　特定の事業用資産の買換特例（措37）の適用に係る土地の面積要件について

【質　問】
　甲は、平成28年に事業用資産（所有期間10年超）を譲渡しましたが、その買換資産として次表のとおり、土地Ａ～Ｃを購入することとしています。

	土地A（a町所在）	土地B（b町所在）	土地C（c町所在）	計
面積（㎡）	320	180	100	600

　甲は、平成28年分の所得税の確定申告において、租税特別措置法第37条第1項の表の第九号の規定による特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（以下「本件特例」といいます。）を適用して申告することを検討しているところ、本件特例の適用要件においては、買換資産が土地等である場合には300㎡以上のものに限る旨（以下「面積要件」といいます。）が規定されています。
　この面積要件における「300㎡以上のもの」については、次のいずれの面積を基準に考えるのかお尋ねします。
・案１　買換えをした土地等の面積の合計とする。
・案２　買換えをした土地等ごとの面積とする。

（注）この質問は、以下の事実を前提としています。
１　土地Ａ～Ｃは、互いに隣接せず、完全に別個に存しています。
２　土地Ａ～Ｃはそれぞれ別個の特定施設（租税特別措置法第37条第1項の表の第九号に規定する特定施設をいいます。以下同じです。）の敷地として利用されます。
３　面積要件以外の本件特例の適用要件については、全て満たしています。

【回　答】
　本件特例に係る面積要件の判断については、ご質問の案２の考え方により行うこととなります。
　したがって、ご質問の事例では、土地Ａは、その面積が300㎡以上であることから面積要件を満たして本件特例の買換資産の対象となるものの、土地Ｂ及び土地Ｃは、その面積がいずれも300㎡未満であり面積要件を満たさないことから、本件特例の買換資産の対象とはなりません。

【解　説】
１　本件特例は、事業の用に供している特定の資産（譲渡資産）を譲渡し、一定の資産（買換資産）を取得して、その取得の日から１年以内に事業の用に供した場合又は供する見込みである場合には、取得価額の引継ぎによる課税の繰延べを認めるものです。
２　本件特例を規定する租税特別措置法第37条第1項の表の第九号においては、譲渡資産について、「国内にある土地等、建物又は構築物で、当該個人により取得をされたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の一月一日において所有期間が十年を超えるもの」と規定され、また、買換資産について、「国内にある土地等（事務所、事業所その他の政令で定める施設（以下この号において「特定施設」という。）の敷地の用に供されるもの・・・で、その面積が三百平方メートル以上のものに限る。）、建物又は構築物」と規定されています。
　このように、本件特例の規定では、買換資産である土地等の要件について「その面積が三百平方メートル以上のものに限る。」とされているところ、「その」は単数を示す文言であることから、買換資産である特定施設の敷地の用に供される土地等も単数で捉えることとなります。
３　したがって、土地等が互いに隣接せず、完全に別個に存し、また、それぞれ別個の特定施設の敷地として利用されるご質問の事例については、買換えをしたそれぞれの土地等ごとに面積要件の判断をすることとなり、その面積が300㎡以上である土地Ａのみが、本件特例の買換資産の対象となることとなります。
４　なお、本件特例に係る面積要件は平成24年度税制改正により設けられたものですが、この見直しは、従来、買換資産である土地等の用途に限定がなく、政策目的が曖昧であるという指摘があったことから、より付加価値の高い資産への買換えを促進し、経済の活性化を図るとの政策目的を明確化する観点から行われたものとされています。
　仮に、ご質問の案１のように面積要件の判定を複数の土地等の面積の合計によると解すると、例えば点在する300㎡未満の土地等であっても、これらを複数取得することでその面積の合計が300㎡以上となれぼ、本件特例の対象となることとなり、買換資産について300㎡以上のものに対象を限定したという改正の趣旨が損なわれることとなります。

租税特別措置法

（特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例）
第三十七条 　個人が、昭和四十五年一月一日から平成二十九年十二月三十一日（次の表の第九号の上欄に掲げる資産にあつては、同年三月三十一日）までの間に、その有する資産（所得税法第二条第一項第十六号 に規定する棚卸資産その他これに準ずる資産で政令で定めるものを除く。以下この条、第三十七条の四及び第三十七条の五において同じ。）で同表の各号の上欄に掲げるもののうち事業（事業に準ずるものとして政令で定めるものを含む。以下第三十七条の五まで及び第三十七条の九の五において同じ。）の用に供しているものの譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、第三十三条から第三十三条の三までの規定に該当するもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。）をした場合において、当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までに、当該各号の下欄に掲げる資産の取得（建設及び製作を含むものとし、贈与、交換又は法人税法第二条第十二号の六 に規定する現物分配によるもの、所有権移転外リース取引によるものその他政令で定めるものを除く。同表の第一号、第三号及び第九号の上欄を除き、以下第三十七条の三までにおいて同じ。）をし、かつ、当該取得の日から一年以内に、当該取得をした資産（以下同条までにおいて「買換資産」という。）を当該各号の下欄に規定する地域内にある当該個人の事業の用（同表の第十号の下欄に掲げる船舶については、その個人の事業の用。以下この条及び次条において同じ。）に供したとき（当該期間内に当該事業の用に供しなくなつたときを除く。）、又は供する見込みであるときは、当該譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡に係る資産のうち当該収入金額の百分の八十に相当する金額を超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡に係る資産のうち当該取得価額の百分の八十に相当する金額を超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条若しくは第三十二条又は所得税法第三十三条 の規定を適用する。

譲渡資産	買換資産
九　国内にある土地等、建物又は構築物で、当該個人により取得をされたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の一月一日において所有期間が十年を超えるもの	国内にある土地等（事務所、事業所その他の政令で定める施設（以下この号において「特定施設」という。）の敷地の用に供されるもの（当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含む。）又は駐車場の用に供されるもの（建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて政令で定めるやむを得ない事情があるものに限る。）で、その面積が三百平方メートル以上のものに限る。）、建物又は構築物